Les etapes a suivre en cas de refus
En cas de refus du locataire : 1) verifiez que votre demande est conforme, 2) envoyez une mise en demeure par recommande, 3) saisissez le juge de paix si le refus persiste. Le juge peut condamner le locataire aux arrieres avec interets.
Avant d’engager une procedure, le proprietaire doit s’assurer que sa demande d’indexation respecte toutes les conditions legales :
- La demande a ete faite par ecrit (article 1728bis)
- Le calcul est correct (bons indices, bon loyer de base)
- La demande a ete faite a la date anniversaire ou apres
- Le bien respecte les normes PEB regionales
- Le bail ne contient pas de clause d’exclusion de l’indexation
Si une de ces conditions n’est pas remplie, le refus du locataire est justifie.
En savoir plus : le FAQ Indexation du loyer.
La mise en demeure
Si la demande est conforme et le locataire refuse de payer, le proprietaire doit envoyer une mise en demeure :
Contenu de la mise en demeure :
- Rappel de la demande d’indexation initiale
- Detail du calcul avec les references des indices
- Montant des arrieres dus
- Delai pour regulariser (generalement 15 jours)
- Annonce d’une procedure judiciaire en cas de non-paiement
Mode d’envoi : lettre recommandee avec accuse de reception. Ce mode d’envoi constitue une preuve en cas de procedure ulterieure.
| Etape | Delai indicatif | Action |
|---|---|---|
| Demande d’indexation | Date anniversaire | Envoi du calcul par ecrit |
| Rappel amiable | + 15 jours | Email ou courrier de relance |
| Mise en demeure | + 30 jours | Recommande avec AR |
| Saisine du juge | + 45 jours | Citation ou conciliation |
Conservez toujours une copie de toute correspondance et les preuves d’envoi. Ces documents sont essentiels en cas de procedure devant le juge de paix.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Que faire si le propriétaire indexe trop.
Le recours devant le juge de paix
Si la mise en demeure reste sans effet, le proprietaire peut saisir le juge de paix :
La tentative de conciliation (gratuite) : le juge convoque les parties pour tenter de trouver un accord amiable. Cette etape est obligatoire dans certains cantons.
La citation en justice : si la conciliation echoue, le proprietaire fait citer le locataire par voie d’huissier. Les frais d’huissier sont a charge de la partie perdante.
Ce que le juge peut accorder :
- Condamnation au paiement des arrieres d’indexation
- Interets legaux sur les sommes dues
- Frais de procedure a charge du locataire
- Eventuellement, des dommages et interets supplementaires
Le proprietaire ne peut pas se faire justice lui-meme. Il ne peut pas deduire le montant de l’indexation de la garantie locative, refuser l’entretien du bien, ou menacer le locataire d’expulsion pour ce seul motif.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La procedure devant le juge de paix est identique. L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne modifie pas la procedure judiciaire mais peut influencer le fond (restrictions PEB).
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit les memes voies de recours. Le juge de paix wallon appliquera les memes principes.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit une procedure de conciliation prealable obligatoire en Flandre pour les litiges locatifs.
Article 1728bis du Code civil belge et Code judiciaire, articles 591 et suivants — Texte coordonne sur Justel