Het addendum: een aanvulling op het huurcontract, geen nieuw contract
Een addendum bij het huurcontract is een schriftelijk document dat een of meerdere clausules van het oorspronkelijke huurcontract wijzigt, aanvult of verduidelijkt. Het vervangt het huurcontract niet maar vult het aan. Het addendum moet door alle partijen worden ondertekend (verhuurder en huurder) en geregistreerd bij de FOD Financien, net als het huurcontract zelf.
Het addendum verschilt van een nieuw huurcontract: het maakt geen einde aan het bestaande contract en creert geen nieuw contract. Het oorspronkelijke huurcontract blijft van kracht voor alle clausules die niet door het addendum worden gewijzigd. De verworven rechten van de partijen (anciënniteit, recht op verlenging) blijven behouden.
In het Belgisch recht is het addendum onderworpen aan dezelfde vormvereisten als het huurcontract. Het moet worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (regel van het dubbel origineel, art. 1325 oud Burgerlijk Wetboek), tenzij bij elektronische ondertekening waarbij een enkel bestand volstaat.
Een addendum kan op elk moment tijdens de duur van het huurcontract worden afgesloten, op voorwaarde dat beide partijen akkoord gaan. Geen enkele partij kan een addendum aan de andere opleggen.
Hoe een addendum bij het huurcontract opstellen
Een geldig addendum moet de volgende elementen bevatten:
- De identificatie van de partijen (verhuurder en huurder, zoals vermeld in het oorspronkelijke huurcontract)
- De verwijzing naar het oorspronkelijke huurcontract (datum van ondertekening, adres van het pand, datum van registratie)
- De gewijzigde clausules, met de exacte formulering van de oude en de nieuwe clausule
- De datum van inwerkingtreding van de wijziging
- De handtekening van alle partijen
- De vermelding van het aantal originelen (bij ondertekening op papier)
Goede praktijken:
- Stel het addendum duidelijk en ondubbelzinnig op
- Vermeld dat alle andere clausules van het huurcontract ongewijzigd blijven
- Bewaar het addendum samen met het oorspronkelijke huurcontract
- Ga over tot de registratie binnen de 2 maanden
Om de geldigheid van uw addendum te garanderen, gebruikt u het platform BailBelgique waarmee u uw documenten elektronisch kunt opstellen en ondertekenen. Het addendum is conform de wettelijke vereisten en klaar voor registratie.
Veelvoorkomende toepassingen van het addendum
| Wijziging | Voorbeeld | Opmerking |
|---|---|---|
| Verhoging of verlaging van de huur | Minnelijk akkoord buiten indexering | Mag niet in strijd zijn met dwingende regels |
| Wijziging van de duur | Verlenging van een huurcontract van korte duur | Let op de wettelijke limieten (max. 3 jaar cumulatief) |
| Toevoeging of vertrek van een medehuurder | Wijziging van de partijen bij het huurcontract | Vereist de instemming van iedereen |
| Wijziging van de lasten | Overstap van forfait naar provisies | De betreffende posten detailleren |
| Toestemming voor werken | De huurder wil verbouwingen uitvoeren | De aard en het lot van de werken aan het einde van het huurcontract preciseren |
Let op voor herkwalificatie: als de wijzigingen te omvangrijk zijn (wijziging van het pand, van de partijen, van de aard van het huurcontract), kan de vrederechter oordelen dat het om een nieuw huurcontract gaat en niet om een addendum. Dit kan gevolgen hebben voor de anciënniteit van de huurder en de opzegvergoedingen.
Een addendum mag niet afwijken van de dwingende bepalingen van de woninghuurwetgeving. Zo kan men niet via een addendum een opzegtermijn van minder dan 3 maanden voor de huurder overeenkomen of het recht op kosteloze registratie van het huurcontract voor de hoofdverblijfplaats afschaffen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevat geen specifieke bepalingen over het addendum. De algemene regels van het verbintenissenrecht zijn van toepassing. Het addendum moet bij het huurcontract worden gevoegd bij de registratie of apart worden geregistreerd.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bepaalt dat elke wijziging van het huurcontract schriftelijk moet worden vastgelegd. Het addendum volgt dezelfde registratieregels als het oorspronkelijke huurcontract.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist eveneens dat wijzigingen schriftelijk worden vastgelegd. In Vlaanderen moet het addendum in het Nederlands worden opgesteld als het pand in het Vlaamse Gewest gelegen is.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1134 (bindende kracht van overeenkomsten) en art. 1325 (dubbel origineel) — Tekst op Justel. Het addendum, net als het huurcontract, bindt de partijen vanaf de ondertekening.