Een onrechtmatig beding is van rechtswege nietig
Een onrechtmatig beding in een huurcontract is van rechtswege nietig op grond van het Wetboek van economisch recht. De huurder kan het aanvechten bij de vrederechter. Het vernietigde beding verdwijnt uit het contract, maar de rest van het huurcontract blijft geldig. De verhuurder kan een onrechtmatig beding niet inroepen tegen de huurder.
Het Belgisch recht beschermt huurders tegen onrechtmatige bedingen sinds de uitbreiding van boek VI van het Wetboek van economisch recht tot contracten tussen particulieren. Een beding wordt als onrechtmatig beschouwd wanneer het een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en verplichtingen van de partijen, ten nadele van de huurder.
De nietigheid is automatisch: de huurder heeft geen rechterlijke beslissing nodig opdat het beding als onrechtmatig wordt beschouwd. Als de verhuurder het echter probeert toe te passen, zal de huurder de vrederechter moeten inschakelen om officieel de nietigheid te laten vaststellen.
Het onrechtmatig karakter van een beding wordt beoordeeld op het moment van het sluiten van het contract, rekening houdend met alle omstandigheden en het geheel van de andere bedingen van het huurcontract.
Hoe een onrechtmatig beding aanvechten
Stap 1: Het onrechtmatig beding identificeren Vergelijk het beding met de lijsten van verboden bedingen die zijn vastgesteld door de regionale wetgevingen en het Wetboek van economisch recht. Raadpleeg bij twijfel een advocaat of neem contact op met een huurdersvereniging.
Stap 2: De verhuurder informeren Stuur een aangetekende brief naar de verhuurder waarin u:
- Het betwiste beding citeert
- Uitlegt waarom het onrechtmatig is (wettelijke referentie)
- Vraagt om schrapping of wijziging ervan
- Een redelijke antwoordtermijn stelt (1 maand)
Stap 3: De vrederechter inschakelen (indien nodig) Als de verhuurder weigert het beding te wijzigen:
- Dien een verzoekschrift in bij de vrederechter van het kanton waar het pand gelegen is
- De procedure is snel en weinig kostelijk
- De rechter kan het beding vernietigen en de verhuurder eventueel veroordelen in de kosten
Stap 4: Het beding melden
- U kunt onrechtmatige bedingen melden bij de FOD Economie (Economische Inspectie)
- Deze melding heeft geen direct effect op uw huurcontract maar helpt andere huurders te beschermen
De huurcontracten die worden opgesteld door BailBelgique zijn conform de drie regionale wetgevingen en bevatten geen onrechtmatige bedingen. Elk beding wordt automatisch gecontroleerd aan de hand van de wettelijke verbodslijsten.
Veelvoorkomende voorbeelden van onrechtmatige bedingen
Hier zijn de bedingen die het vaakst als onrechtmatig worden beschouwd in Belgische huurcontracten:
| Beding | Waarom het onrechtmatig is |
|---|---|
| Totaal verbod op onderverhuring (handelshuur) | In strijd met art. 4 van de wet van 1951 |
| Afstand van het recht om de huurprijs te betwisten | Ontneemt de huurder een wettelijk recht |
| Verplichting om verborgen gebreken te herstellen | Verantwoordelijkheid van de verhuurder |
| Buitensporige boete bij laattijdige betaling | Kennelijk onevenwicht |
| Afstand van het recht om naar de rechter te stappen | Altijd onrechtmatig (zwarte lijst) |
| Eenzijdige herziening van de huurprijs door de verhuurder | In strijd met de indexeringsregels |
| Verplichting om zonder opzegtermijn te vertrekken op eerste verzoek | Schendt de opzeggingsregels |
Bedingen van de “zwarte lijst” (altijd onrechtmatig): Deze bedingen staan opgesomd in artikel VI.83 van het Wetboek van economisch recht en worden altijd als onrechtmatig beschouwd, zonder mogelijkheid tot rechtvaardiging.
Bedingen van de “grijze lijst” (vermoedelijk onrechtmatig): Opgesomd in artikel VI.83/1, worden deze bedingen vermoed onrechtmatig te zijn, maar de verhuurder kan proberen te bewijzen dat ze in het concrete geval geen onevenwicht scheppen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevat een specifieke lijst van verboden bedingen in Brusselse huurcontracten voor hoofdverblijfplaats. Zijn onder meer verboden: bedingen die de huurder verplichten een verzekering af te sluiten bij een door de verhuurder aangeduide verzekeraar, of bedingen die de huurder verbieden gasten te ontvangen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet eveneens in specifiek verboden bedingen in Wallonie. Het Gewest heeft onder meer bedingen verboden die de huurder verplichten herstellingen ten laste van de verhuurder te dragen of bedingen van afstand van recht op vergoeding voor uitgevoerde werken.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bevat een gedetailleerde lijst van verboden bedingen. Vlaanderen is bijzonder streng over bedingen die het recht van de huurder op privacy beperken of die buitensporige financiele verplichtingen opleggen.
Wetboek van economisch recht, boek VI, art. VI.82 tot VI.84 (onrechtmatige bedingen) — regionale wetgevingen op de woninghuurcontracten. Tekst op Justel.