Une clause abusive est nulle de plein droit
Une clause abusive dans un bail est nulle de plein droit en vertu du Code de droit economique belge. Le locataire peut la contester devant le juge de paix. La clause annulee disparait du contrat, mais le reste du bail reste valable. Le bailleur ne peut pas invoquer une clause abusive contre le locataire.
Le droit belge protege les locataires contre les clauses abusives depuis l’extension du livre VI du Code de droit economique aux contrats entre particuliers (B2C mais aussi B2B). Une clause est considere comme abusive lorsqu’elle cree un desequilibre manifeste entre les droits et obligations des parties, au detriment du locataire.
La nullite est automatique : le locataire n’a pas besoin d’une decision de justice pour que la clause soit considere comme abusive. Cependant, si le bailleur tente de l’appliquer, le locataire devra saisir le juge de paix pour faire constater officiellement la nullite.
Le caractere abusif d’une clause s’apprecie au moment de la conclusion du contrat, en tenant compte de toutes les circonstances et de l’ensemble des autres clauses du bail. Une clause isolee peut ne pas etre abusive, mais le devenir lorsqu’elle est combinee avec d’autres stipulations.
En savoir plus : convention de bail.
Comment contester une clause abusive
Etape 1 : Identifier la clause abusive Comparez la clause avec les listes de clauses interdites etablies par les legislations regionales et le Code de droit economique. En cas de doute, consultez un avocat ou contactez une association de locataires.
Etape 2 : Informer le bailleur Adressez une lettre recommandee au bailleur en :
- Citant la clause contestee
- Expliquant pourquoi elle est abusive (reference legale)
- Demandant sa suppression ou sa modification
- Fixant un delai de reponse raisonnable (1 mois)
Etape 3 : Saisir le juge de paix (si necessaire) Si le bailleur refuse de modifier la clause :
- Introduisez une requete devant le juge de paix du canton ou se situe le bien
- La procedure est rapide et peu couteuse
- Le juge peut annuler la clause et eventuellement condamner le bailleur aux depens
Etape 4 : Signaler la clause
- Vous pouvez signaler les clauses abusives au SPF Economie (Inspection economique)
- Ce signalement n’a pas d’effet direct sur votre bail mais aide a proteger d’autres locataires
Les baux generes par BailBelgique sont conformes aux trois legislations regionales et ne contiennent aucune clause abusive. Chaque clause est verifiee automatiquement par rapport aux listes legales d’interdictions.
Voir aussi : Que se passe-t-il si le bail n’est pas enregistré ?.
Voir aussi : Que se passe-t-il si le bail arrive à échéance san….
Voir aussi : Que se passe-t-il avec la garantie si le bail n’es….
En savoir plus : notre page dédiée au contrat de bail.
Exemples courants de clauses abusives
Voici les clauses les plus frequemment considerees comme abusives dans les baux belges :
| Clause | Pourquoi elle est abusive |
|---|---|
| Interdiction totale de sous-location (bail commercial) | Contraire a l’art. 4 de la loi de 1951 |
| Renonciation au droit de contester le loyer | Prive le locataire d’un droit legal |
| Obligation de reparer les vices caches | Responsabilite incombant au bailleur |
| Penalit disproportionnee en cas de retard | Desequilibre manifeste |
| Renonciation au droit d’ester en justice | Clause toujours abusive (liste noire) |
| Revision du loyer unilaterale par le bailleur | Contraire aux regles d’indexation |
| Obligation de quitter sans preavis a premiere demande | Viole les regles de resiliation |
Clauses de la “liste noire” (toujours abusives) : Ces clauses sont listees a l’article VI.83 du Code de droit economique et sont toujours considerees comme abusives, sans possibilite de justification. Elles incluent notamment les clauses qui suppriment le droit du locataire a un recours juridictionnel ou qui permettent au bailleur de modifier unilateralement les conditions du bail.
Clauses de la “liste grise” (presumees abusives) : Listees a l’article VI.83/1, ces clauses sont presumees abusives mais le bailleur peut tenter de prouver qu’elles ne creent pas de desequilibre dans le cas d’espece.
Vous pouvez commencer mon bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 contient une liste specifique de clauses interdites dans les baux de residence principale bruxellois. Sont notamment interdites les clauses imposant au locataire de souscrire une assurance aupres d’un assureur designe par le bailleur, ou celles qui interdisent au locataire de recevoir des hotes.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit egalement des clauses specifiquement interdites en Wallonie. La Region a notamment interdit les clauses imposant au locataire la prise en charge de reparations incombant au bailleur ou les clauses de renonciation au droit a une indemnite pour travaux effectues.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 contient une liste detaillee de clauses interdites. La Flandre est particulierement stricte sur les clauses qui limitent le droit du locataire a la vie privee ou qui imposent des obligations financieres disproportionnees.
Code de droit economique, livre VI, art. VI.82 a VI.84 (clauses abusives) — legislations regionales sur les baux d’habitation. Texte sur Justel.