Le bail verbal existe mais n’est plus recommande
Un bail verbal est juridiquement valable en droit belge : aucune forme n’est requise pour la conclusion d’un contrat de bail. Toutefois, les legislations regionales imposent desormais un ecrit obligatoire pour les baux de residence principale. Un bail oral sera tres difficile a prouver et ne pourra pas etre enregistre.
La question de la validite du bail verbal est une question classique en droit locatif belge. Le principe est clair : le consentement des parties suffit pour creer un lien contractuel. Le bailleur et le locataire qui s’accordent verbalement sur la chose louee et le prix sont lies par un contrat de bail valable.
Cependant, ce principe general a ete considerablement limite par les reformes regionales :
- Les trois regions belges imposent desormais un ecrit pour les baux de residence principale
- L’enregistrement du bail, obligatoire, suppose un document ecrit
- La preuve du contenu d’un bail verbal est extremement difficile a apporter
En pratique, un bail verbal place les deux parties dans une situation d’insecurite juridique considerable. Le locataire ne peut pas prouver la duree convenue, le montant du loyer initial (pour l’indexation), ni les conditions de resiliation.
En savoir plus : contrat de location.
Risques et consequences d’un bail verbal
Pour le locataire :
- Impossibilite d’enregistrer le bail : pas de protection en cas de vente du bien
- Pas de preuve du loyer convenu : le bailleur peut pretendre a un montant different
- Pas de preuve de la duree : incertitude sur les droits de resiliation
- Pas de garantie locative encadree : le bailleur peut exiger un montant abusif
- Impossible de prouver les obligations du bailleur
Pour le bailleur :
- Pas de preuve des obligations du locataire (entretien, charges, usage)
- Difficulte a obtenir une expulsion en cas de non-paiement
- Pas de clause penale, pas de clause de solidarite en colocation
- Risque fiscal : absence de trace du loyer percu
Consequences juridiques :
- Le bail verbal est presume etre a duree indeterminee
- Les regles protectrices du bail de residence principale s’appliquent si le locataire prouve qu’il y habite
Ne prenez aucun risque avec un bail verbal. BailBelgique vous permet de creer un bail ecrit conforme en quelques minutes, avec signature electronique incluse.
Voir aussi : Combien de copies du bail faut-il signer ?.
Voir aussi : Combien coûte l’enregistrement d’un bail commercia….
Comment prouver l’existence d’un bail verbal
En cas de litige, la partie qui invoque l’existence d’un bail verbal doit en apporter la preuve. Les moyens de preuve admis sont :
| Moyen de preuve | Force probante | Exemple |
|---|---|---|
| Virements bancaires | Forte | Virements mensuels avec mention “loyer” |
| Correspondances | Moyenne a forte | Emails, SMS, courriers echanges |
| Temoignages | Moyenne | Voisins, famille, agence immobiliere |
| Domiciliation | Indicative | Inscription au registre de la population |
| Factures d’energie | Indicative | Au nom du locataire a l’adresse du bien |
Important : meme si l’existence du bail est prouvee, son contenu (loyer, duree, conditions) restera difficile a etablir. Le juge de paix devra alors determiner les conditions du bail en se basant sur les usages locaux et les elements de preuve disponibles.
Si le bailleur conteste l’existence du bail, le locataire est en position de faiblesse. L’article 1715 de l’ancien Code civil prevoyait qu’en l’absence d’ecrit, le bailleur pouvait etre cru sur serment quant au prix et a la duree du bail. Cette disposition a ete nuancee par la jurisprudence mais reste une base legale.
Si vous etes actuellement dans une location avec un bail verbal, redigez un contrat ecrit le plus rapidement possible. Les deux parties ont interet a formaliser la relation. Le locataire peut meme exiger du bailleur qu’il fournisse un bail ecrit.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose un bail ecrit pour les baux de residence principale a Bruxelles. Le bail verbal n’est plus conforme mais reste juridiquement existant. Le locataire peut contraindre le bailleur a fournir un bail ecrit.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 exige egalement un bail ecrit pour les baux de residence principale en Wallonie. En l’absence d’ecrit, le locataire wallon beneficie tout de meme des protections legales s’il prouve l’existence du bail.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 est le plus strict : le bail de residence principale en Flandre doit etre ecrit. Le decret prevoit des sanctions en cas de non-respect de cette obligation par le bailleur.
Ancien Code civil, art. 1714 (le bail peut etre fait par ecrit ou verbalement) et art. 1715 (preuve du bail sans ecrit) — Texte sur Justel.