Succession et bien loue : obligations fiscales in Belgie
Fiscalite de la succession d'un bien loue in Belgie. Droits de succession par Region, impact sur le huurcontract, declaration des revenus et onroerende voorheffing.
Successierechten op een verhuurd pand
De successierechten worden berekend op de verkoopwaarde van het pand op de dag van het overlijden. Een verhuurd pand kan een decote genieten want het lopende huurcontract is een last die de beschikkingsvrijheid over het pand beperkt.
Tarieven in rechte lijn (ouder naar kind)
| Schijf | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| 0-50 000 EUR | 3% | 3% | 3% |
| 50 000-100 000 EUR | 8% | 5% | 9% |
| 100 000-175 000 EUR | 9% | 10% | 9% |
| 175 000-250 000 EUR | 18% | 14% | 18% |
| Boven 250 000 EUR | 24-30% | 18-30% | 27% |
Decote voor verhuurd pand
| Type huurcontract | Geschatte decote |
|---|---|
| Huurcontract 3-6-9 aan het begin (7-8 jaar resterend) | 8-12% |
| Huurcontract 3-6-9 bijna aflopen (1-2 jaar) | 3-5% |
| Korte duur huurcontract | 2-3% |
| Handelshuurcontract (lange termijn) | 10-15% |
De decote is niet automatisch: de notaris past ze toe in de successieaangifte en de administratie kan ze betwisten.
Voor de vastgoedschenking als alternatief, raadpleeg onze gids.
Impact op het huurcontract
Het huurcontract loopt door
De erfopvolging maakt geen einde aan het huurcontract. De erfgenaam neemt de positie van verhuurder over. De huurder behoudt al zijn rechten. Raadpleeg onze gids over het erven van een verhuurd pand.
Onverdeeldheid
Als meerdere erfgenamen het pand ontvangen, bezitten zij het in onverdeeldheid. Beslissingen over het huurcontract (opzegging, werken) vereisen de instemming van allen. Raadpleeg onze gids over verhuur in onverdeeldheid.
Huurwaarborg
De huurwaarborg wordt overgedragen aan de erfgenamen. De notaris belast met de nalatenschap organiseert de overdracht met de bank.
Vanaf het overlijden innen de erfgenamen de huur. Als de nalatenschap nog niet geregeld is, worden de huurbetalingen gestort op een successierekening beheerd door de notaris. Informeer de huurder over de nieuwe betalingsgegevens.
Fiscale aangiften na de erfopvolging
Successieaangifte
De notaris dient de successieaangifte in binnen 4 maanden na het overlijden (Brussel en Wallonie) of 3 maanden (Vlaanderen, als het overlijden in Belgie plaatsvond).
PB-aangifte van de overledene
De laatste PB-aangifte van de overledene dekt de inkomsten van 1 januari tot de dag van het overlijden. De vastgoedinkomsten (KI) worden pro rata aangegeven.
PB-aangifte van de erfgenaam
Vanaf de aanvaarding van de nalatenschap geeft de erfgenaam de huurinkomsten van het geerfde pand aan in zijn eigen PB-aangifte. Het KI van het pand wordt opgeteld bij zijn andere vastgoedinkomsten.
Onroerende voorheffing
De voorheffing van het jaar van overlijden is verschuldigd door de nalatenschap (pro rata). Vanaf het volgende jaar wordt het aanslagbiljet gericht aan de erfgenaam.
Successieplanning
Waarom anticiperen
De successierechten op een onroerend goed kunnen zeer hoog zijn (tot 30% in rechte lijn). Diverse strategieen laten toe de rekening te verlagen:
| Strategie | Voordeel | Gids |
|---|---|---|
| Schenking van de blote eigendom | Schenkingsrechten < successierechten | Schenking met vruchtgebruik |
| Splitsing | Geleidelijke overdracht | Vruchtgebruik/blote eigendom |
| Vastgoedvennootschap | Schenking van aandelen | Eenvoudiger dan vastgoedschenking |
| Levensverzekering | Kapitaal buiten de nalatenschap | Te verifieren per Gewest |
| Testament | Geoptimaliseerde verdeling | Notaris |
Het beste moment
Hoe eerder de schenking, hoe groter de besparing (lagere waarde, termijn van 3 jaar gerespecteerd). De schenking met voorbehoud van vruchtgebruik laat toe de huur te blijven ontvangen terwijl het pand wordt overgedragen.
Om het geerfde pand te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer huurcontract, waarborg en kwitanties. Om een nieuw huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.