Vastgoedvennootschap in Belgie: voor- en nadelen
De vastgoedvennootschap (SCI/BV) in Belgie: voordelen, nadelen, oprichting, fiscaliteit.
Vennootschap vs eigen naam: de vergelijking
In Belgie heeft de vastgoedbelegger de keuze om te kopen op eigen naam (natuurlijke persoon) of via een vennootschap (doorgaans BV). Beide hebben onderscheiden fiscale voor- en nadelen.
| Criterium | Eigen naam | Vennootschap (BV) |
|---|---|---|
| Belasting op de huur | Geindexeerd KI x 1,40 (bij part.) | Werkelijke huur - lasten |
| Tarief | PB 25-50% (op laag KI) | VenB 25% (op werkelijke huur) |
| Meerwaarde | Vrijgesteld na 5 jaar | Belast aan 25% (altijd) |
| Afschrijving | Nee | Ja (33 jaar gebouw) |
| Aftrekposten | Beperkt (alleen intresten) | Volledig (werkelijke kosten) |
| Oprichtingskosten | 0 EUR | 1 500-3 000 EUR |
| Boekhouding | Niet verplicht | Verplicht (~1 500-3 000 EUR/jaar) |
| Erfopvolging | Hoge successierechten | Aandelen (planning mogelijk) |
De term “SCI” (Societe Civile Immobiliere) is Frans. In Belgie is de equivalente rechtsvorm de BV (Besloten Vennootschap). De fiscale regels verschillen van de Franse SCI.
Voordelen van de vennootschap
1. Vast belastingtarief
De VenB bedraagt 25% ongeacht het bedrag (20% voor kleine vennootschappen op de eerste schijf van 100 000 EUR). Op eigen naam kan het marginale tarief oplopen tot 50% + opcentiemen.
2. Aftrek van alle kosten
| Aftrekbare kost in vennootschap | Niet aftrekbaar als NP |
|---|---|
| Onroerende voorheffing | Forfait |
| Verzekering | Forfait |
| Onderhoudswerken | Forfait |
| Boekhouding | N.v.t. |
| Beheerskosten | Forfait |
| Afschrijving van het gebouw | Nee |
| Leningsintresten | Ja (ook als NP) |
3. Afschrijving
In vennootschap wordt het gebouw afgeschreven over 33 jaar (3% per jaar). Deze afschrijving vermindert de belastbare winst zonder uitgave van geld.
4. Successieplanning
De aandelen van de vennootschap kunnen geschonken of nagelaten worden met een voordelige fiscaliteit (schenkingsrechten van 3% in rechte lijn in Vlaanderen, 3,3% in Wallonie). Dit is eenvoudiger dan het overdragen van onroerende goederen.
Nadelen van de vennootschap
1. Meerwaarde altijd belast
Dit is het belangrijkste nadeel. In vennootschap wordt de meerwaarde belast aan 25% zelfs na 20 jaar bezit. Op eigen naam is ze vrijgesteld na 5 jaar.
| Bezit | Meerwaarde NP | Meerwaarde vennootschap |
|---|---|---|
| 3 jaar | 16,5% | 25% |
| 5 jaar | 0% | 25% |
| 10 jaar | 0% | 25% |
| 20 jaar | 0% | 25% |
2. Dubbele belasting op dividenden
Om geld uit de vennootschap te halen, moet u dividenden uitkeren belast aan 30% (bevrijdende voorheffing). De totale belasting: 25% VenB + 30% dividend = 47,5% effectief.
3. Structuurkosten
| Kost | Per jaar |
|---|---|
| Boekhouding | 1 500-3 000 EUR |
| Publicatie van de jaarrekening | 100-200 EUR |
| Algemene vergadering | Formaliteiten |
| Fiscale aangiften | Inbegrepen in de boekhouding |
| Totaal | 1 700-3 300 EUR/jaar |
4. Belasting op de werkelijke huur (niet het KI)
In vennootschap wordt de belasting gebaseerd op de werkelijke huur, niet op het KI. Voor een pand met KI van 1 000 EUR en huur van 10 000 EUR/jaar:
- NP: belast op ~2 900 EUR
- Vennootschap: belast op ~7 000 EUR (na aftrekposten)
Het voordeel van het tarief (25% vs 50%) wordt vaak tenietgedaan door de hogere basis.
Wanneer de vennootschap kiezen
De vennootschap is voordelig als:
- U 3+ panden bezit (schaalvoordelen op de structuurkosten)
- U niet van plan bent te herverkopen (meerwaarde altijd belast)
- Uw beroepsinkomsten hoog zijn (marginaal tarief NP > 45%)
- U de erfopvolging wilt plannen (overdracht van aandelen)
- U het gebouw wilt afschrijven (verlaging van de belastbare winst)
Eigen naam is te verkiezen als:
- U 1-2 panden bezit
- U verhuurt aan een particulier (voordeel van het KI)
- U overweegt te herverkopen na 5 jaar (vrijstelling meerwaarde)
- U geen boekhoudkosten wenst
- Uw beroepsinkomsten gematigd zijn (marginaal tarief < 45%)
Advies
Maak een volledige simulatie (10 jaar) met een boekhouder alvorens te kiezen. Integreer de belasting op de huur, de aftrekposten, de afschrijving, de eventuele meerwaarde en de structuurkosten.
Om uw huurpatrimonium te beheren (als NP of in vennootschap), centraliseert een software voor verhuurbeheer de documenten. Om een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Voor de volledige fiscaliteit, raadpleeg onze gids over de huurfiscaliteit.