Louer un bien en usufruit ou nue-propriete in Belgie
Comment louer un bien demembre (usufruit/nue-propriete) in Belgie. Qui signe le huurcontract, qui percoit le huur, fiscalite et droits de chaque partie.
De splitsing van eigendom
De splitsing scheidt de eigendom in twee rechten:
- Vruchtgebruik: recht om het pand te gebruiken en er de vruchten van te genieten (bewonen, verhuren, huur ontvangen)
- Blote eigendom: recht om over het pand te beschikken (verkopen, nalaten) maar zonder ervan te genieten
De splitsing komt vaak voor in Belgie na een overlijden (de langstlevende echtgenoot krijgt het vruchtgebruik, de kinderen de blote eigendom) of in het kader van successieplanning.
Voor Monique geeft het vruchtgebruik haar het recht om het pand te verhuren en de huurinkomsten te ontvangen zonder de toestemming van haar kinderen te vragen (voor een standaardhuurcontract van max 9 jaar).
| Recht | Vruchtgebruiker (Monique) | Blote eigenaars (kinderen) |
|---|---|---|
| Huurcontract tekenen (max 9 jaar) | Ja (alleen) | Nee |
| Huurcontract tekenen (> 9 jaar) | Met toestemming van de BE | Toestemming vereist |
| Huur ontvangen | Ja (100%) | Nee |
| Dagelijks beheer | Ja | Nee |
| Pand verkopen | Nee (behalve bij akkoord) | Nee (behalve bij einde vruchtgebruik) |
De vruchtgebruiker tekent het huurcontract, beheert de relatie met de huurder, ontvangt de huur en neemt de verplichtingen van de verhuurder op zich. De blote eigenaar komt alleen tussen voor grote herstellingen en huurcontracten van meer dan 9 jaar.
Het huurcontract bij vruchtgebruik
Huurcontract van max 9 jaar
De vruchtgebruiker kan alleen een huurcontract voor hoofdverblijfplaats tekenen van maximaal 9 jaar (of een huurcontract van korte duur).
Het huurcontract blijft geldig zolang het vruchtgebruik duurt. Als het vruchtgebruik eindigt (overlijden van de vruchtgebruiker), loopt het huurcontract door en moet de blote eigenaar (die volle eigenaar wordt) het respecteren.
Huurcontract van meer dan 9 jaar
Voor een huurcontract van meer dan 9 jaar is de toestemming van de blote eigenaar verplicht (artikel 3.140 van het Burgerlijk Wetboek). Zonder die toestemming is het huurcontract niet tegenstelbaar aan de blote eigenaar bij het einde van het vruchtgebruik.
Einde van het vruchtgebruik
Bij het einde van het vruchtgebruik (overlijden van Monique) wordt de blote eigenaar volle eigenaar. Het huurcontract loopt door als de resterende duur minder dan 9 jaar bedraagt. Daarboven is het huurcontract enkel tegenstelbaar voor de resterende duur van de lopende driejaarlijkse periode.
Verdeling van de lasten en werken
Het nieuwe Burgerlijk Wetboek (2021)
Artikel 3.153 van het Belgische Burgerlijk Wetboek (in werking getreden op 1 september 2021) verduidelijkt de verdeling:
| Type uitgave | Ten laste van | Voorbeelden |
|---|---|---|
| Dagelijks onderhoud | Vruchtgebruiker | Schilderwerk, kleine herstellingen, schoonmaak |
| Grote herstellingen | Blote eigenaar | Dak, gevel, structuur, leidingen |
| Onroerende voorheffing | Vruchtgebruiker | Jaarlijkse belasting |
| Verzekering niet-bewoonde eigenaar | Vruchtgebruiker | Jaarlijkse premie |
| Huurlasten (voorschotten) | Huurder -> vruchtgebruiker | Water, elektriciteit, gemeenschappelijk onderhoud |
Conflicten tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar
Conflicten over de kwalificatie “grote herstelling” versus “dagelijks onderhoud” komen vaak voor. Bij onenigheid beslist de vrederechter.
Raadpleeg onze gids over werken en onderhoud bij verhuur.
Fiscaliteit van het gesplitste verhuurde pand
Huurinkomsten
Het is de vruchtgebruiker die de huurinkomsten aangeeft in zijn belastingaangifte. De blote eigenaar geeft niets aan zolang het vruchtgebruik duurt.
| Huurder | Belastbare grondslag | Wie geeft aan |
|---|---|---|
| Particulier | Geindexeerd KI x 1,40 | Vruchtgebruiker |
| Vennootschap/vzw | Werkelijke huur - forfait 40% | Vruchtgebruiker |
Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is verschuldigd door de vruchtgebruiker (artikel 251 WIB/92). De blote eigenaar is niet belastingplichtig.
Successieplanning
De splitsing wordt vaak gebruikt bij successieplanning: de ouders behouden het vruchtgebruik (en de inkomsten) terwijl de kinderen de blote eigendom ontvangen (zonder successierechten op de volle eigendom bij overlijden). Raadpleeg onze gids over de fiscaliteit van de successie van vastgoed.
Om een huurcontract als vruchtgebruiker op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Een softwarepakket voor huurbeheer centraliseert het beheer. Raadpleeg voor andere gevallen onze praktijkgevallen.