Louer un bien en indivision in Belgie
Comment louer un bien immobilier detenu en indivision in Belgie. Accord des indivisaires, gestion du huurcontract, repartition des revenus et sortie d'indivision.
Het beginsel van de onverdeeldheid
Onverdeeldheid is de situatie waarbij meerdere personen samen eigenaar zijn van eenzelfde pand, zonder dat de aandelen van ieder materieel zijn verdeeld. Dit komt vaak voor na een erfenis (onverdeeldheid uit nalatenschap) of een gezamenlijke aankoop.
In Belgie wordt de onverdeeldheid geregeld door de artikelen 815 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. Elke mede-eigenaar in onverdeeldheid:
- Bezit een aandeel (bv. 50%, 33%, enz.)
- Heeft het recht het pand te gebruiken (in verhouding tot zijn aandeel)
- Kan te allen tijde de verdeling eisen (niemand kan verplicht worden in onverdeeldheid te blijven)
Marie en Thomas erven elk 50%. Het appartement staat leeg en genereert kosten (onroerende voorheffing, verzekering, mede-eigendom). Verhuring is een oplossing om deze kosten te dekken in afwachting van een definitieve beslissing.
De verhuring van een pand in onverdeeldheid vereist de instemming van alle mede-eigenaars voor een huurcontract voor hoofdverblijfplaats (verbintenis van 9 jaar). Het is een belangrijke beheershandeling die alle mede-eigenaars bindt.
Het pand verhuren
Instemming van de mede-eigenaars
Voor een huurcontract voor hoofdverblijfplaats (3-6-9): unanieme instemming vereist. Voor een huurcontract van korte duur (< 3 jaar): instemming van de meerderheid van de aandelen kan volstaan (wisselende rechtspraak).
Het huurcontract
Het huurcontract wordt ondertekend door alle mede-eigenaars of door een aangewezen gevolmachtigde. De mede-eigenaars zijn hoofdelijke medeverhuurders.
| Element van het huurcontract | Wie beslist |
|---|---|
| Bedrag van de huur | Unanieme instemming |
| Keuze van de huurder | Unanieme instemming |
| Clausules van het huurcontract | Unanieme instemming |
| Onderhoudswerken | Meerderheid van de aandelen |
| Grote werken | Unanieme instemming |
Beheersvolmacht
Om het eenvoudiger te maken, kunnen de mede-eigenaars een gevolmachtigde aanwijzen (een van hen of een externe beheerder) die het huurcontract tekent en de huurrelatie beheert namens allen. De volmacht moet schriftelijk zijn en door alle mede-eigenaars worden ondertekend.
Een softwarepakket voor huurbeheer centraliseert het beheer en geeft alle mede-eigenaars toegang tot de documenten en de rekeningen.
Het huurcontract in onverdeeldheid beheren
Huurinkomsten
De huurinkomsten worden verdeeld naar rato van de aandelen:
| Mede-eigenaar | Aandeel | Maandelijkse huur (800 EUR) | Aandeel |
|---|---|---|---|
| Marie | 50% | 400 EUR | Fiscaal aan te geven |
| Thomas | 50% | 400 EUR | Fiscaal aan te geven |
Elke mede-eigenaar geeft zijn aandeel van de inkomsten aan in zijn eigen belastingaangifte.
Kosten en uitgaven
De kosten worden eveneens naar rato verdeeld:
- Onroerende voorheffing: 50/50
- Verzekering niet-bewoonde eigenaar: 50/50
- Kosten mede-eigendom eigenaar: 50/50
- Onderhoudswerken: 50/50
Onenigheid tussen mede-eigenaars
Als de mede-eigenaars het niet eens worden over het beheer (werken, opzegging, huurverhoging), kan de vrederechter:
- Een voorlopig bewindvoerder aanstellen
- Dringende werken toestaan
- De verkoop bevelen als de onverdeeldheid onbeheersbaar is
Uit onverdeeldheid treden
Opties
| Optie | Gevolg voor het huurcontract |
|---|---|
| Overname door een mede-eigenaar | Het huurcontract loopt door, een enkele eigenaar |
| Verkoop aan een derde | Het huurcontract loopt door indien geregistreerd (overdracht van het huurcontract) |
| Verdeling in natura (zeldzaam voor een appartement) | Het huurcontract loopt door bij het toegewezen lot |
| Gerechtelijke verkoop | Het huurcontract loopt door indien geregistreerd |
Impact op de huurder
De huurder wordt niet getroffen door de interne beslissingen van de mede-eigenaars. Zijn huurcontract loopt door ongeacht wijzigingen in de eigendom, op voorwaarde dat het geregistreerd is.
Advies
Als u overweegt een pand in onverdeeldheid te verhuren, teken dan een overeenkomst van onverdeeldheid die het beheer regelt (gevolmachtigde, verdeling, procedure om uit te treden). Dit document voorkomt blokkering en toekomstige geschillen.
Om een huurcontract als medeverhuurders op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator waarmee u meerdere eigenaars kunt invullen. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.