Schenking van vastgoed en lopend huurcontract in Belgie
Wat gebeurt er met het huurcontract bij een vastgoedschenking in Belgie? Rechten huurder, fiscaliteit, procedure.
Impact van de schenking op het lopende huurcontract
De schenking van een verhuurd pand volgt dezelfde regels als de verkoop van een pand met huurder: het huurcontract loopt door met de nieuwe eigenaar (begiftigde).
| Element | Voor schenking | Na schenking |
|---|---|---|
| Verhuurder | De schenker | De begiftigde |
| Huurcontract | Ongewijzigd | Ongewijzigd |
| Huur | Zelfde bedrag | Zelfde bedrag |
| Huurwaarborg | Beheerd door de schenker | Overgedragen aan de begiftigde |
| Rechten van de huurder | Ongewijzigd | Ongewijzigd |
De huurder moet geinformeerd worden over de eigenaarswisseling en de nieuwe gegevens voor de huurbetaling. Het geregistreerde huurcontract is tegenwerpelijk aan de begiftigde.
De huurder heeft geen enkele verplichting om de schenking te aanvaarden of een nieuw huurcontract te tekenen. Het huurcontract loopt door onder dezelfde voorwaarden. De begiftigde mag de huur niet verhogen noch de clausules wijzigen.
Schenkingsrechten per Gewest
De vastgoedschenking is onderworpen aan gewestelijke schenkingsrechten:
In rechte lijn (ouder naar kind)
| Schijf | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| 0-150 000 EUR | 3% | 3,3% | 3% |
| 150 000-250 000 EUR | 9% | 5,5% | 3% |
| 250 000-450 000 EUR | 18% | 9,9% | 3% |
| Boven 450 000 EUR | 27% | 13,2% | 3% |
Vlaanderen is duidelijk voordeliger met een vast tarief van 3% in rechte lijn, ongeacht het bedrag.
Tussen broers en zussen
| Gewest | Tarief |
|---|---|
| Brussel | 10-40% (progressief) |
| Wallonie | 10-40% (progressief) |
| Vlaanderen | 3% (indien gezinswoning) |
Formaliteiten
De vastgoedschenking vereist verplicht een notariele akte. De notaris berekent de rechten en stort ze aan de administratie. Een informele schenking (zonder notaris) van een onroerend goed is onmogelijk in het Belgisch recht.
Voor de fiscaliteit van de erfopvolging van een verhuurd pand, raadpleeg onze gids.
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik
De meest gebruikte strategie in de Belgische successieplanning: de blote eigendom schenken en het vruchtgebruik behouden.
Mechanisme
- De schenker (ouder) behoudt het vruchtgebruik = hij int de huur en beheert het pand
- De begiftigde (kind) ontvangt de blote eigendom = hij heeft geen verplichting tijdens het vruchtgebruik
- Bij het einde van het vruchtgebruik (overlijden van de schenker), wordt de begiftigde volle eigenaar zonder bijkomende successierechten
Fiscale voordelen
| Voordeel | Detail |
|---|---|
| Lagere schenkingsrechten | Berekend op de blote eigendom (waarde < volle eigendom) |
| Geen successierechten | De volle eigendom keert terug aan de begiftigde zonder bijkomende kosten |
| Huurinkomsten voor de schenker | De vruchtgebruiker blijft de huur ontvangen |
| Beheer door de schenker | De vruchtgebruiker blijft verhuurder |
Impact op het huurcontract
Het huurcontract loopt door met de vruchtgebruiker als verhuurder. De blote eigenaar komt niet tussenbeide in het dagelijkse beheer. Het is exact alsof het pand niet geschonken was.
Voor de details over het huurcontract bij vruchtgebruik, raadpleeg onze gids.
Successieplanning
Waarom een verhuurd pand schenken
| Voordeel | Detail |
|---|---|
| Verlaging van successierechten | Schenkingsrechten < successierechten |
| Uit het vermogen | Het pand maakt geen deel meer uit van de nalatenschap |
| Geleidelijke overdracht | Schenken in meerdere stappen (schijf per schijf) |
| Behoud van inkomsten | Het vruchtgebruik garandeert de huur aan de schenker |
Voorzorgsmaatregelen
- Termijn van 3 jaar: als de schenker overlijdt binnen 3 jaar na de schenking, worden de schenkingsrechten verrekend met de successierechten (Vlaanderen: 5 jaar voor bepaalde gevallen)
- Pand verhuurd aan een vennootschap: controleer de fiscale impact voor de begiftigde (belasting op de werkelijke huur)
- Handelshuurcontract: de begiftigde kan geen opzeg geven aan de handelshuurder tijdens de duur van het contract
- Mede-eigendom: informeer de syndicus over de eigenaarswisseling
Wanneer schenken
Het optimale moment: wanneer de waarde van het pand laag is (schenkingsrechten berekend op de waarde op het moment van de schenking, niet op het moment van overlijden). Een pand schenken tijdens renovatie (tijdelijk lage waarde) kan voordelig zijn.
Om de overgang te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer de documenten. Om een huurcontract op te stellen, gebruik onze online generator. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.