Ik heb een verhuurd pand geerfd: wat te doen in Belgie
U erft een verhuurd pand in Belgie? Rechten van de huurder, voortzetting van het huurcontract, erfbelasting en praktische stappen voor de nieuwe erfgenaam.
- 01 De situatie
- 02 Het huurcontract loopt door
- 03 Erfbelasting
- 04 Uw opties
Erfenis van een verhuurd pand: de situatie van Caroline
De vader van Caroline is overleden. In de nalatenschap erft zij een appartement in Gent dat bewoond wordt door een huurder die er al 6 jaar woont. Het huurcontract 3-6-9 is geregistreerd en de huurder betaalt regelmatig.
Caroline staat voor meerdere vragen: moet zij het pand behouden? Kan zij de huurder vragen te vertrekken? Hoe verlopen de praktische stappen?
De eerste regel: het huurcontract dooft niet uit bij het overlijden van de verhuurder. Caroline neemt automatisch de positie van verhuurder over met alle bijbehorende verplichtingen.
Het overlijden van de verhuurder verandert niets voor de huurder. Het huurcontract loopt door onder dezelfde voorwaarden. De erfgenaam kan de nalatenschap niet inroepen als reden voor opzegging.
Het huurcontract loopt automatisch door
Wat verandert
| Element | Voor | Na |
|---|---|---|
| Verhuurder | De overledene | De erfgenaam (of de erfgenamen in onverdeeldheid) |
| Ontvangst van de huur | Rekening van de overledene | Rekening van de erfgenaam (na kennisgeving) |
| Onderhoudsverplichtingen | De overledene | De erfgenaam |
| Verzekering niet-bewoonde eigenaar | Op naam van de overledene | Op naam van de erfgenaam te zetten |
| Huurwaarborg | Beheer van de overledene | Overname door de erfgenaam |
Wat NIET verandert
- Het bedrag van de huur
- De clausules van het huurcontract
- De resterende duur
- De rechten van de huurder
- De registratie van het huurcontract
Bij onverdeeldheid
Als meerdere erfgenamen het pand erven, bezitten zij het in onverdeeldheid. Zij moeten een mandataris aanduiden (doorgaans een van hen) om de relatie met de huurder te beheren. Belangrijke beslissingen (opzegging, grote werken) vereisen het akkoord van alle onverdeelde eigenaars.
Raadpleeg voor de details over het huurcontract en testament onze specifieke gids.
Erfbelasting
Successierechten
De successierechten worden berekend op de verkoopwaarde van het pand. Een verhuurd pand wordt doorgaans gewaardeerd met een korting van 5 tot 10 % ten opzichte van een vrij pand (het lopend huurcontract is een last).
| Gewest | Tarief in rechte lijn | Tarief tussen broers/zussen |
|---|---|---|
| Brussel | 3 tot 30 % | 20 tot 65 % |
| Wallonie | 3 tot 30 % | 20 tot 65 % |
| Vlaanderen | 3 tot 27 % | 25 tot 55 % |
Huurinkomsten
Vanaf de aanvaarding van de nalatenschap geeft de erfgenaam de huurinkomsten aan in zijn eigen belastingaangifte. Het kadastraal inkomen van het pand wordt toegevoegd aan zijn eigen onroerende inkomsten.
Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing van het lopende jaar is verschuldigd door de erfgenaam naar verhouding van de bezitsperiode. Het prorata wordt berekend door de fiscale administratie.
Uw opties als erfgenaam
Optie 1: Het pand en de huurder behouden
- Onmiddellijke huurinkomsten (geen leegstand)
- Beheer op afstand mogelijk met een softwarepakket voor huurbeheer
- De aanwezige huurder is een voordeel als u de wisseling niet wilt beheren
Optie 2: Het pand behouden maar de woning terugkrijgen
- Geef opzeg voor eigen gebruik (opzegtermijn 6 maanden, op elk moment mogelijk)
- Of wacht op de volgende driejaarlijkse vervaldatum voor een opzeg zonder reden (met vergoeding)
- Stuur de opzeg per aangetekende brief
Optie 3: Het pand verkopen
- U kunt verkopen met de huurder in het pand (korting van 5-15 %)
- Of eerst opzeggen aan de huurder en het vrije pand verkopen
- De successierechten zijn verschuldigd zelfs als u onmiddellijk verkoopt
Onmiddellijke stappen
- De huurder informeren over het overlijden en uw hoedanigheid als erfgenaam
- Uw bankgegevens meedelen voor de betaling van de huur
- De verhuurdersverzekering overnemen op uw naam
- De documenten verzamelen: huurcontract, plaatsbeschrijving, huurwaarborg
Om nieuwe huurcontracten op te stellen of het geerfde pand te beheren, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.