De huurder mag niet-afgesproken bezoeken weigeren
De huurder mag elk niet vooraf afgesproken bezoek weigeren. Het recht op onschendbaarheid van de woning primeert. De huurder moet echter redelijke bezoeken dulden bij verkoop of herverhuring tijdens de opzegtermijn, op overeengekomen dagen en uren.
Artikel 15 van de Belgische Grondwet garandeert de onschendbaarheid van de woning. De gehuurde woning is het domicilie van de huurder, en de verhuurder mag er niet binnengaan zonder zijn akkoord. Dit principe geldt zelfs als het huurcontract een bezoekclausule bevat.
Het bezoekrecht van de verhuurder is geen vrij toegangsrecht: het moet op redelijke wijze worden uitgeoefend, met voldoende voorafgaande kennisgeving en op gebruikelijke uren (doorgaans overdag, op werkdagen).
Wanneer moet de huurder bezoeken toestaan?
| Situatie | Verplichting van de huurder | Grenzen |
|---|---|---|
| Verkoop van het goed | Redelijke bezoeken dulden | Max 2 dagen/week, 2u per bezoek |
| Herverhuring (opzegtermijn) | Redelijke bezoeken dulden | Zelfde grenzen |
| Dringende herstellingen | Toegang bij echte noodsituatie | Lek, brand, ernstig risico |
| Jaarlijks onderhoud | Afgesproken toegang vergemakkelijken | Ketel, detectoren |
| Routinebezoek | Geen verplichting | Verhuurder kan dit niet opleggen |
Het huurcontract kan bezoekmodaliteiten vastleggen (dagen en uren), maar deze clausules mogen niet onredelijk zijn (bijvoorbeeld elke dag of op late uren).
Het huurcontract opgesteld via BailBelgique bevat een evenwichtige bezoekclausule (2 dagen per week, maximaal 2 uur, op afspraak). Dit beschermt de rechten van beide partijen.
Wat te doen bij een conflict over bezoeken?
Als de verhuurder misbruik maakt van zijn bezoekrecht of als de huurder systematisch redelijke bezoeken weigert:
Vanuit het standpunt van de huurder:
- Een aangetekende brief sturen waarin de wettelijke bezoekvoorwaarden worden herinnerd
- Niet-afgesproken bezoeken beleefd weigeren
- De vrederechter inschakelen als de verhuurder volhardt
Vanuit het standpunt van de verhuurder:
- Redelijke tijdsloten schriftelijk voorstellen
- Bij onredelijke weigering door de huurder, de vrederechter inschakelen voor een bezoektoestemming
- Nooit de woning betreden zonder akkoord van de huurder
De systematische en onredelijke weigering van de huurder om bezoeken voor verkoop tijdens de opzegtermijn toe te staan, kan een contractuele fout vormen. De verhuurder kan dan schadevergoeding verkrijgen bij de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt dat het huurcontract bezoekmodaliteiten kan vastleggen. Bij afwezigheid van clausule moeten redelijke bezoeken voor verkoop of herverhuring worden geduld. De vrederechter beslecht de geschillen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 herneemt dezelfde principes. De Waalse huurder moet redelijke bezoeken dulden maar kan een voorafgaande kennisgeving van minstens 24 uur eisen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet een omkaderd bezoekrecht. De Vlaamse huurder moet te goeder trouw meewerken om bezoeken mogelijk te maken, zonder verplicht te zijn onredelijke uren te aanvaarden.
Artikel 15 van de Belgische Grondwet (onschendbaarheid van de woning). Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (verplichtingen van de huurder). Gecoordineerde tekst op Justel.