De verhuurder moet herhuisvesten als de woning onbewoonbaar is
De verhuurder moet de huurder herhuisvesten of vergoeden als de werken de woning volledig onbewoonbaar maken. Als de werken langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een huurverlaging vragen. Als de woning gedeeltelijk bewoonbaar blijft, is herhuisvesting niet verplicht maar kan een compensatie verschuldigd zijn.
De herhuisvestingsplicht vloeit voort uit de plicht van de verhuurder om het rustig genot van het goed te garanderen gedurende het hele huurcontract. Wanneer de werken de huurder volledig beletten de woning te bewonen, moet de verhuurder de gevolgen op zich nemen.
Wanneer herhuisvesting verplicht is
| Situatie | Herhuisvesting verplicht? | Compensatie |
|---|---|---|
| Woning volledig onbewoonbaar | Ja | Herhuisvesting + huur opgeschort |
| Woning gedeeltelijk onbewoonbaar | Nee | Huurverlaging mogelijk |
| Werken < 40 dagen | Nee | Tolerantie verplicht |
| Werken > 40 dagen | Naargelang ernst | Huurverlaging via vrederechter |
| Absolute nood (instortingsgevaar) | Ja | Onmiddellijke herhuisvesting |
De huurder kan de woning niet op eigen initiatief verlaten en de huurprijs inhouden. Hij moet de vrederechter inschakelen voor opschorting van de huur en terugbetaling van herhuisvestingskosten.
Documenteer de werken met foto’s en video’s. Verstuur een aangetekende brief aan de verhuurder met het verzoek tot herhuisvesting of opschorting van de huur. Dit bewijs is essentieel bij een gerechtelijke procedure.
Mogelijke vormen van compensatie
De herhuisvesting kan verschillende vormen aannemen:
- Vervangende woning: de verhuurder stelt een ander pand ter beschikking
- Hoteltoeslag: terugbetaling van tijdelijke verblijfskosten
- Forfaitaire vergoeding: bedrag overeengekomen tussen de partijen
- Opschorting van de huur: de huurder betaalt geen huur tijdens de werken
Bij onenigheid beslist de vrederechter en kan hij de opschorting van de huur, een herhuisvestingsvergoeding en/of de ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder bevelen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 versterkt de bescherming van de Brusselse huurder. De burgemeester kan herhuisvesting opleggen als de woning onbewoonbaar wordt verklaard.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet herhuisvestingsmaatregelen wanneer de woning niet conform de bewoonbaarheidsnormen wordt verklaard. Het OCMW kan ingrijpen bij sociale noodgevallen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de Vlaamse huurder het huurcontract zonder vergoeding kan opzeggen als de woning door werken van de verhuurder onbewoonbaar wordt.
Artikelen 1723 en 1724 Burgerlijk Wetboek (werken tijdens het huurcontract). Wet van 20 februari 1991, art. 2 (leveringsplicht). Regionale wetgeving inzake woningnormen.