Non, l’indexation n’est jamais automatique

Reponse rapide

Le proprietaire doit envoyer une demande ecrite au locataire pour activer l’indexation. Sans cette demande, le locataire peut continuer a payer le loyer non indexe en toute legalite, meme si la date anniversaire du bail est passee.

L’article 1728bis du Code civil est explicite : l’indexation “peut etre demandee par ecrit par la partie la plus diligente”. Ce n’est pas une obligation, mais un droit du bailleur qu’il doit exercer activement.

Meme si le bail contient une “clause d’indexation automatique”, la jurisprudence majoritaire considere qu’une demande ecrite reste necessaire. Le locataire ne peut pas deviner le montant exact sans communication du calcul detaille.

En savoir plus : notre page FAQ Indexation du loyer.

Comment faire la demande d’indexation

La demande n’est soumise a aucune forme particuliere, mais elle doit etre ecrite et contenir :

  1. Le rappel du loyer de base (montant initial du bail)
  2. L’indice sante de depart et le nouvel indice sante
  3. Le detail du calcul selon la formule legale
  4. Le nouveau montant du loyer indexe
  5. La date d’effet du nouveau montant

Le proprietaire doit envoyer cette demande a la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail, ou peu apres. Il est recommande d’utiliser un moyen laissant une trace ecrite (recommande avec AR, email avec accuse de reception).

Outil gratuit

Notre calculateur d’indexation genere un calcul detaille que vous pouvez joindre a votre demande ecrite.

Voir aussi : L’indexation s’applique-t-elle aux charges.

Voir aussi : L’indexation peut-elle faire baisser le loyer.

Voir aussi : L’indexation est-elle obligatoire ?.

Consequences de l’oubli d’indexation

Si le proprietaire oublie d’envoyer la demande pendant une ou plusieurs annees :

  • Pas de retroactivite illimitee : le rattrapage est limite a 3 mois en arriere a Bruxelles et en Wallonie
  • Les annees non reclamees sont perdues : le proprietaire ne peut pas reclamer des arrieres au-dela du delai de prescription
  • Le futur reste possible : le proprietaire peut toujours rattraper l’indexation pour l’avenir en recalculant depuis le loyer de base initial

L’oubli d’indexation pendant plusieurs annees peut representer une perte financiere importante pour le proprietaire. Un suivi rigoureux des dates anniversaires est essentiel.

Attention

N’envoyez jamais une indexation sans verifier que votre bien respecte les conditions PEB de votre Region. Les biens mal classes peuvent etre soumis a un gel ou une limitation de l’indexation.

Specificites regionales

La regle de la demande ecrite obligatoire s’applique dans les trois Regions.

Region de Bruxelles-Capitale

L’ordonnance du 27 juillet 2017 limite le rattrapage a 3 mois en arriere. L’indexation ne produit ses effets que pour les 3 mois precedant la demande ecrite.

Region wallonne

Le decret wallon du 15 mars 2018 applique la meme limite de 3 mois de retroactivite.

Region flamande

Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit egalement la demande ecrite, avec une prescription civile de 5 ans.

Base legale

Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel