La formule legale d’indexation du loyer
La formule d’indexation est fixee par l’article 1728bis du Code civil : Loyer de base x (Nouvel indice sante / Indice sante de depart). Le resultat, arrondi au centime, donne le nouveau loyer indexe.
Loyer indexe = Loyer de base x (Nouvel indice sante / Indice sante de depart)
Chaque element a une definition precise prevue par la loi :
- Loyer de base : le montant convenu dans le bail initial (pas le dernier loyer paye ni un loyer deja indexe). Si le bail a ete revise entre deux triennats, c’est le loyer revise qui devient la nouvelle base.
- Indice sante de depart : l’indice sante publie par Statbel pour le mois precedant le mois de la conclusion (signature) du bail.
- Nouvel indice sante : l’indice sante du mois precedant la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail.
L’indexation ne peut etre demandee qu’une fois par an, a la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail, et uniquement sur demande ecrite du bailleur.
Exemple concret de calcul
Prenons un bail signe le 15 mars 2022 pour un loyer de 850 EUR, entre en vigueur le 1er avril 2022. Au 1er avril 2023, le proprietaire souhaite indexer :
| Element | Valeur |
|---|---|
| Loyer de base | 850 EUR |
| Indice sante de depart (fevrier 2022) | 128,57 |
| Nouvel indice sante (mars 2023) | 134,12 |
| Nouveau loyer | 850 x (134,12 / 128,57) = 886,69 EUR |
Le loyer passe donc de 850 EUR a 886,69 EUR, soit une augmentation de 36,69 EUR par mois.
Etapes pour calculer vous-meme :
- Retrouvez le loyer de base dans votre bail original
- Identifiez l’indice sante de depart sur Statbel (mois precedant la signature)
- Trouvez le nouvel indice sante (mois precedant la date anniversaire)
- Appliquez la formule : divisez le nouvel indice par l’ancien, puis multipliez par le loyer de base
- Arrondissez au centime superieur
Utilisez notre calculateur d’indexation pour obtenir le resultat automatiquement avec les derniers indices Statbel.
Erreurs frequentes dans le calcul
Utiliser le loyer indexe precedent comme base : c’est l’erreur la plus courante. La loi impose d’utiliser le loyer de base initial, pas le montant indexe de l’annee precedente. Utiliser le loyer indexe entrainerait un effet “boule de neige” non autorise. Consultez notre article le loyer revise sert-il de base ? pour plus de details.
Confondre la date de signature et la date d’entree en vigueur : l’indice de depart est lie au mois de la signature, tandis que le nouvel indice est lie au mois de l’entree en vigueur. Ces deux dates peuvent differer, notamment pour les baux signes en cours de mois.
Prendre le mauvais indice : il faut utiliser l’indice sante (et non l’indice des prix a la consommation). L’indice sante exclut certains produits comme le tabac, l’alcool et les carburants. Verifiez toujours ou trouver le bon indice.
Une erreur dans le calcul peut etre contestee par le locataire. En cas de trop-percu, le locataire peut reclamer le remboursement des sommes versees en exces avec des interets.
Specificites regionales
La formule d’indexation est identique dans les trois Regions, mais les restrictions PEB peuvent modifier le resultat final :
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que les biens avec un PEB E, F ou G sont soumis a un gel ou une limitation de l’indexation.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 applique des restrictions similaires pour les PEB E, F et G.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit des regles PEB moins restrictives — seuls les EPC E et F voient leur indexation reduite.
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel