Wettelijke verdeling van de werken bij handelshuur
Standaard betaalt de verhuurder de grote herstellingen (structuur, dak, gevel, dragende muren) en de handelshuurder betaalt het dagelijks onderhoud en de huurherstellingen. Het handelshuurcontract biedt echter een grote contractuele vrijheid: de partijen kunnen afwijken van deze verdeling, binnen de grenzen van het redelijke.
De wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten bevat geen specifieke bepalingen over de verdeling van de werken. Het zijn dus de artikelen 1719 tot 1727 van het oud Burgerlijk Wetboek die standaard van toepassing zijn:
- Ten laste van de verhuurder (art. 1720): de herstellingen die nodig zijn om het pand in staat te houden om te dienen voor het gebruik waarvoor het verhuurd is, behalve de huurherstellingen
- Ten laste van de huurder (art. 1754): de huurherstellingen en het klein onderhoud, tenzij zij veroorzaakt zijn door ouderdom of overmacht
| Type werken | Ten laste van |
|---|---|
| Dak, dakgebinte, zware muren | Verhuurder |
| Gevel, funderingen, structuur | Verhuurder |
| Verwarmingsinstallaties (vervanging) | Verhuurder |
| Onderhoud van installaties (ketel, enz.) | Huurder |
| Schilderwerken, binneninrichting | Huurder |
| Schrijnwerk, glaswerk, slotenmakerij | Huurder |
| Specifieke inrichtingen voor de handel | Huurder |
De contractuele clausules over werken
Het handelshuurcontract maakt het mogelijk om ruim af te wijken van de standaardregels. Het is gebruikelijk dat het huurcontract een lastenoverdrachtsclausule bevat die bepaalde grote herstellingen ten laste van de huurder legt.
Frequente clausules:
- Overdracht van het onderhoud van de gevel aan de huurder
- Vervanging van de verwarmingsketel ten laste van de huurder
- Verplichting voor de huurder om de etalage in goede staat te houden
- Plafonnering van de werken ten laste van de huurder (bv. maximum 10.000 EUR per jaar)
Grenzen van de contractuele vrijheid:
- De verhuurder kan niet alle grote herstellingen aan de huurder overdragen zonder tegenprestatie
- De werken die verband houden met ouderdom of overmacht blijven in principe ten laste van de verhuurder
- Een te onevenwichtige clausule zou door de rechter kunnen worden geherkwalificeerd
Laat voor het ondertekenen van een handelshuurcontract de clausules over werken nakijken door een professional. BailBelgique helpt u bij het opstellen van evenwichtige en conforme clausules.
Inrichtingswerken door de handelshuurder
De handelshuurder voert vaak inrichtingswerken uit om het lokaal aan te passen aan zijn activiteit (inrichting van de winkel, installatie van een professionele keuken, enz.).
Te kennen regels:
- De huurder moet de schriftelijke toestemming van de verhuurder verkrijgen voor de uitvoering van belangrijke werken
- Het huurcontract moet het lot van de inrichtingen aan het einde van het huurcontract preciseren (herstelling in oorspronkelijke staat, vergoeding of afstand)
- Zonder andersluidende clausule moet de huurder in principe het pand in de oorspronkelijke staat herstellen
- De huurder heeft recht op verlenging van het huurcontract (wet van 1951), wat zijn investering beschermt
Werken en verlenging: bij een aanvraag tot verlenging van het handelshuurcontract, kunnen de door de huurder uitgevoerde werken een herziening van de huurprijs naar beneden rechtvaardigen als de verhuurder er voordeel uit haalt.
Een huurder die werken uitvoert zonder de toestemming van de verhuurder riskeert de ontbinding van het handelshuurcontract wegens ernstige fout. Verkrijg altijd een schriftelijk akkoord, zelfs voor kleine wijzigingen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
In Brussel blijven de handelshuurcontracten beheerst door de federale wet van 30 april 1951. De ordonnantie van 27 juli 2017 betreft enkel de woninghuurcontracten. De Brusselse stedenbouwkundige normen kunnen echter specifieke verplichtingen opleggen voor werken aan de gevel.
Waals Gewest
De wet van 30 april 1951 is van toepassing zonder regionale wijziging. Het decreet van 15 maart 2018 betreft enkel de woninghuurcontracten. De Waalse stedenbouwkundige vergunning kan vereist zijn voor bepaalde commerciele inrichtingswerken.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 is niet van toepassing op handelshuurcontracten. De federale wet van 1951 blijft van toepassing. In Vlaanderen kan de omgevingsvergunning noodzakelijk zijn voor bepaalde werken.
Wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten — Tekst op Justel. Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1719 tot 1727 (verplichtingen van de verhuurder) en art. 1754 (huurherstellingen).