Repartition legale des travaux en bail commercial
Par defaut, le bailleur paie les grosses reparations (structure, toiture, facade, murs porteurs) et le locataire commercial paie l’entretien courant et les reparations locatives. Le bail commercial offre cependant une grande liberte contractuelle : les parties peuvent deroger a cette repartition, dans les limites du raisonnable.
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne contient pas de dispositions specifiques sur la repartition des travaux. Ce sont donc les articles 1719 a 1727 de l’ancien Code civil qui s’appliquent par defaut :
- A charge du bailleur (art. 1720) : les reparations necessaires pour maintenir le bien en etat de servir a l’usage pour lequel il a ete loue, autres que les reparations locatives
- A charge du locataire (art. 1754) : les reparations locatives et de menu entretien, sauf si elles sont occasionnees par vetuste ou force majeure
| Type de travaux | A charge de |
|---|---|
| Toiture, charpente, gros murs | Bailleur |
| Facade, fondations, structure | Bailleur |
| Installations de chauffage (remplacement) | Bailleur |
| Entretien des installations (chaudiere, etc.) | Locataire |
| Peintures, revetements interieurs | Locataire |
| Menuiserie, vitrerie, serrurerie | Locataire |
| Amenagements specifiques au commerce | Locataire |
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Bail et contrat.
Les clauses contractuelles sur les travaux
Le bail commercial permet de deroger largement aux regles par defaut. Il est courant que le bail contienne une clause de transfert de charges qui met certaines grosses reparations a charge du locataire.
Clauses frequentes :
- Transfert de l’entretien de la facade au locataire
- Prise en charge du remplacement de la chaudiere par le locataire
- Obligation pour le locataire de maintenir la vitrine en bon etat
- Plafonnement des travaux a charge du locataire (ex : maximum 10 000 EUR par an)
Limites de la liberte contractuelle :
- Le bailleur ne peut pas transf erer toutes les grosses reparations au locataire sans contrepartie
- Les travaux lies a la vetuste ou a la force majeure restent en principe a charge du bailleur
- Une clause trop desequilibree pourrait etre requalifiee par le juge
Avant de signer un bail commercial, faites verifier les clauses relatives aux travaux par un professionnel. BailBelgique vous aide a rediger des clauses equilibrees et conformes.
Voir aussi : Un bail verbal a-t-il une valeur juridique en Belgique ?.
Voir aussi : voir la réponse.
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En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Travaux d’amenagement par le locataire commercial
Le locataire commercial realise souvent des travaux d’amenagement pour adapter le local a son activite (agencement du magasin, installation d’une cuisine professionnelle, etc.).
Regles a connaitre :
- Le locataire doit obtenir l’accord ecrit du bailleur avant de realiser des travaux importants
- Le bail doit preciser le sort des amenagements en fin de bail (remise en etat, indemnisation ou abandon)
- Sans clause contraire, le locataire doit en principe remettre les lieux en etat initial
- Le locataire a droit au renouvellement du bail (loi de 1951), ce qui protege son investissement
Travaux et renouvellement : lors d’une demande de renouvellement du bail commercial, les travaux realises par le locataire peuvent justifier une revision du loyer a la baisse si le bailleur en profite.
Un locataire qui realise des travaux sans l’accord du bailleur risque la resiliation du bail commercial pour faute grave. Obtenez toujours un accord ecrit, meme pour des modifications mineures.
Vous pouvez utiliser notre générateur de bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
A Bruxelles, les baux commerciaux restent regis par la loi federale du 30 avril 1951. L’ordonnance du 27 juillet 2017 ne concerne que les baux de residence principale. Les normes urbanistiques bruxelloises peuvent toutefois imposer des obligations specifiques pour les travaux en facade.
Region wallonne
La loi du 30 avril 1951 s’applique sans modification regionale. Le decret du 15 mars 2018 ne concerne que les baux de residence. Le permis d’urbanisme wallon peut etre requis pour certains travaux d’amenagement commercial.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne s’applique pas aux baux commerciaux. La loi federale de 1951 reste d’application. En Flandre, le permis d’environnement (omgevingsvergunning) peut etre necessaire pour certains travaux.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux — Texte sur Justel. Ancien Code civil, art. 1719 a 1727 (obligations du bailleur) et art. 1754 (reparations locatives).