De omzetting is mogelijk maar strikt geregeld
Een woninghuurcontract kan worden omgezet in een handelshuurcontract, maar dit vereist een nieuw contract en de toestemming van de verhuurder. De bestemmingswijziging van het pand kan ook een stedenbouwkundige vergunning vereisen. Een eenvoudig aanhangsel volstaat niet: de twee juridische regimes zijn fundamenteel verschillend.
Het woninghuurcontract (hoofdverblijfplaats) wordt beheerst door de regionale wetgevingen, terwijl het handelshuurcontract onderworpen is aan de federale wet van 30 april 1951. Deze twee regimes hebben zeer verschillende looptijden, opzeggingsvoorwaarden en rechten. Een eenvoudig aanhangsel maakt het niet mogelijk om van het ene naar het andere over te stappen.
De procedure houdt concreet in dat het bestaande woninghuurcontract wordt opgezegd en een nieuw handelshuurcontract wordt afgesloten. De verhuurder moet zijn toestemming geven, want hij is niet verplicht een bestemmingswijziging van zijn pand te aanvaarden.
Het huurcontract moet het gebruik van het pand vermelden. Als het woninghuurcontract uitdrukkelijk een residentieel gebruik vermeldt, vormt elk commercieel gebruik een contractbreuk.
Procedure voor de omzetting
De omzetting van een woninghuur in een handelshuur omvat verschillende stappen:
- Toestemming van de verhuurder verkrijgen voor de bestemmingswijziging
- De stedenbouwkundige bestemming van het pand controleren bij de gemeente
- Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen als de bestemmingswijziging dit vereist
- Het woninghuurcontract opzeggen volgens de voorziene modaliteiten
- Een nieuw handelshuurcontract afsluiten conform de wet van 1951
- Het nieuwe huurcontract registreren bij de FOD Financien
Benodigde documenten:
- Schriftelijk akkoord van de verhuurder over de bestemmingswijziging
- Stedenbouwkundige vergunning (indien vereist)
- Nieuw handelshuurcontract
- EPC-certificaat van het pand (bij gemengd gebruik woning-handel)
Aandachtspunten:
- De minimale duur van een handelshuur is 9 jaar
- De registratiekosten van een handelshuur bedragen 0,2% van de gecumuleerde huurprijs
- De huurwaarborg kan hoger zijn voor een handelshuur
Controleer voor de omzetting de stedenbouwkundige bestemming van het pand. Een niet-toegestane wijziging kan leiden tot administratieve sancties en de nietigverklaring van het handelshuurcontract. BailBelgique begeleidt u bij het opstellen van een conform handelshuurcontract.
Verschillen tussen woninghuur en handelshuur
| Criterium | Woninghuur | Handelshuur |
|---|---|---|
| Wetgeving | Regionaal (ordonnantie/decreet) | Federaal (wet 1951) |
| Duur | 9 jaar (3-6-9) of korte duur | Minimum 9 jaar |
| Verlenging | Automatisch | Op verzoek (3 verlengingen) |
| Registratie | Gratis | 0,2% van de gecumuleerde huurprijs |
| Opzegging verhuurder | 6 maanden opzegtermijn + reden | Beperkt (einde driejaarlijkse periode) |
| Uitzettingsvergoeding | Nee | Ja (tot 3 jaar huur) |
De overgang naar een handelshuur biedt de huurder het recht op verlenging en een verhoogde bescherming via de uitzettingsvergoeding. In ruil daarvoor zijn de registratiekosten hoger en is de minimale duur 9 jaar.
Voor de verhuurder brengt de handelshuur meer beperkingen mee: onmogelijkheid om op te zeggen behalve op het einde van een driejaarlijkse periode, verplichting om een uitzettingsvergoeding te betalen bij niet-verlenging, en recht van de huurder om het huurcontract over te dragen met zijn handelsfonds.
Het gemengd huurcontract (woning + handel) is een alternatief. Het maakt het mogelijk om een commerciele activiteit uit te oefenen in een deel van het pand terwijl het residentieel gebruik voor de rest behouden blijft.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 regelt de Brusselse woninghuurcontracten. De bestemmingswijziging van een residentieel pand naar een commercieel pand vereist een stedenbouwkundige vergunning van het Gewest. In residentieel gebieden kunnen specifieke beperkingen gelden voor commerciele activiteiten.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 regelt de Waalse woninghuurcontracten. De Code du developpement territorial (CoDT) bepaalt de voorwaarden voor bestemmingswijziging. Een vergunning is doorgaans vereist.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de Vlaamse woninghuurcontracten. De bestemmingswijziging is onderworpen aan een omgevingsvergunning op grond van de VCRO. De Vlaamse ruimtelijke ordeningsplannen kunnen commerciele activiteiten in bepaalde zones beperken.
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur — regionale wetgevingen op de woninghuur en stedenbouw. De bestemmingswijziging is onderworpen aan de regionale stedenbouwkundige vergunningen.