Een volledige wijziging van juridisch regime
De omzetting van een hoofdverblijfplaatshuur in een handelshuur is mogelijk, maar impliceert de opzegging van het bestaande huurcontract en het afsluiten van een nieuw contract onderworpen aan de wet van 30 april 1951. De toestemming van de verhuurder is onmisbaar en een stedenbouwkundige vergunning is vaak vereist.
De hoofdverblijfplaatshuur en de handelshuur zijn twee fundamenteel verschillende juridische regimes. De eerste wordt beheerst door de regionale wetgevingen (ordonnanties en decreten), de tweede door de federale wet van 1951. Een eenvoudig aanhangsel volstaat niet om van het ene naar het andere over te stappen.
De voornaamste reden is dat de rechten en verplichtingen van de partijen aanzienlijk verschillen. De handelshuur biedt specifieke beschermingen aan de huurder (recht op verlenging, uitzettingsvergoeding) die niet bestaan bij een hoofdverblijfplaatshuur. In ruil daarvoor is de minimale duur 9 jaar en zijn de registratiekosten hoger.
Het huurcontract moet het gebruik van het pand vermelden. Het uitoefenen van een commerciele activiteit in een pand dat verhuurd is als hoofdverblijfplaats vormt een contractbreuk die de opzegging van het huurcontract ten laste van de huurder kan rechtvaardigen.
Te volgen stappen voor de omzetting
Stap 1: Toestemming van de verhuurder verkrijgen De verhuurder moet de bestemmingswijziging van zijn pand aanvaarden. Hij is niet verplicht dit te doen. Formaliseer dit akkoord schriftelijk voordat u de stedenbouwkundige stappen onderneemt.
Stap 2: Stedenbouwkundige vergunningen controleren en verkrijgen
- Raadpleeg het bestemmingsplan bij de gemeente
- Controleer of de beoogde commerciele activiteit compatibel is met de zone
- Dien een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning in indien nodig (termijn: 30 tot 120 dagen afhankelijk van het gewest)
Stap 3: Het hoofdverblijfplaatshuurcontract opzeggen
- Respecteer de wettelijke opzegtermijn (3 maanden voor de huurder)
- Spreek een einddatum af met de verhuurder
Stap 4: Het handelshuurcontract afsluiten
- Stel een nieuw huurcontract op conform de wet van 1951
- Minimale duur van 9 jaar
- Vermeld de precieze commerciele bestemming
- Voorzie de huurwaarborg (doorgaans 3 tot 6 maanden huur)
Stap 5: Het nieuwe huurcontract registreren
- Verplichte registratie bij de FOD Financien
- Kosten van 0,2% van het gecumuleerde bedrag van de huurprijzen
Plan de overgang om een periode zonder huurcontract te vermijden. Idealiter treedt het handelshuurcontract in werking de dag na het einde van het hoofdverblijfplaatshuurcontract. BailBelgique genereert een conform handelshuurcontract met alle verplichte vermeldingen.
Fiscale en financiele gevolgen
De overgang van een hoofdverblijfplaatshuur naar een handelshuur heeft belangrijke fiscale gevolgen:
Voor de verhuurder:
- Het huurinkomen uit een handelshuur wordt belast op basis van de werkelijke huurprijs en niet op basis van het kadastraal inkomen
- De belasting is daarom doorgaans hoger dan bij een woninghuurcontract
- De onroerende voorheffing blijft verschuldigd aan de gemeente
Voor de huurder:
- De commerciele huur is aftrekbaar als beroepskost
- BTW kan van toepassing zijn als de verhuurder BTW-plichtig is (BTW-optie voor nieuwe gebouwen)
- De inrichtingskosten zijn afschrijfbaar
Registratiekosten:
| Type huurcontract | Registratiekosten |
|---|---|
| Hoofdverblijfplaats | Gratis |
| Handelshuur | 0,2% van de gecumuleerde huurprijs over de duur |
De registratiekosten van een handelshuurcontract kunnen een aanzienlijk bedrag vertegenwoordigen over 9 jaar huur. Ze zijn ten laste van de huurder, tenzij anders overeengekomen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beschermt het Brusselse woningbestand. De bestemmingswijziging van een woning naar een handelspand is onderworpen aan een strenge stedenbouwkundige vergunning. In woonzones kan de omzetting worden geweigerd om de woonfunctie te beschermen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 en de Code du developpement territorial (CoDT) regelen de bestemmingswijziging. Een stedenbouwkundige vergunning is vereist. Woonzones laten doorgaans commerciele activiteiten toe die compatibel zijn met de buurt.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de woninghuurcontracten. De bestemmingswijziging is onderworpen aan een omgevingsvergunning op grond van de VCRO. Vlaanderen waakt over de bescherming van het woningbestand in woonzones.
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur — regionale wetgevingen op de woninghuur en stedenbouw. De bestemmingswijziging is onderworpen aan de regionale stedenbouwkundige vergunningen.