De afschrijving van een huurwoning
Afschrijving is enkel mogelijk in een vennootschap (BV). Een particulier kan zijn goed niet afschrijven. In een vennootschap wordt het gebouw afgeschreven aan 3 % per jaar (33 jaar). De grond is nooit afschrijfbaar. De afschrijving vermindert de VenB-basis en vormt een belangrijk fiscaal voordeel van de vennootschapsstructuur.
| Element | Eigen naam | Vennootschap (BV) |
|---|---|---|
| Afschrijving gebouw | Nee | Ja (3 %/jaar) |
| Afschrijving grond | Nee | Nee |
| Fiscale impact | Geen | Vermindert VenB-basis |
| Afschrijvingsduur | - | 33 jaar (lineair) |
Berekening van de afschrijving
Verdeling grond/gebouw: 20 %/80 %.
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Totale aankoopprijs | 300.000 EUR |
| Waarde grond (20 %) | 60.000 EUR (niet afschrijfbaar) |
| Waarde gebouw (80 %) | 240.000 EUR |
| Jaarlijkse afschrijving (3 %) | 7.200 EUR |
| VenB-besparing (20 % KMO) | 1.440 EUR/jaar |
| Totale duur | 33 jaar |
De verdeling grond/gebouw is cruciaal. De administratie kan een verdeling betwisten die zij als te gunstig voor het gebouw beschouwt.
Afschrijfbare componenten
| Element | Afschrijvingsduur |
|---|---|
| Gebouw (structuur) | 33 jaar (3 %) |
| Technische installaties (verwarming, lift) | 15-20 jaar (5-7 %) |
| Inrichting | 10-15 jaar (7-10 %) |
| Meubilair (gemeubileerde verhuur) | 5-10 jaar (10-20 %) |
Sinds 2020 zijn vennootschappen verplicht lineaire afschrijvingen toe te passen (geen degressief meer). Bovendien wordt de afschrijving pro rata berekend in het jaar van aankoop.
Laat bij de aankoop een verdelingsrapport opstellen door een vastgoedexpert. Dit document verantwoordt de verdeling grond/gebouw en de afschrijvingsduren tegenover de fiscale administratie.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De afschrijving is een federale regel (VenB), zonder gewestelijke specificiteit. In Brussel is de grondwaarde proportioneel hoger, wat het afschrijfbaar deel vermindert.
Waals Gewest
Zelfde federaal regime. In Wallonie vertegenwoordigt de grond een kleiner deel (15-25 % in stedelijk gebied), wat het afschrijfbaar deel vergroot.
Vlaams Gewest
Identiek federaal regime. In Vlaanderen varieert het grondaandeel sterk per locatie. VLABEL is bijzonder aandachtig voor de verdelingen grond/gebouw bij fiscale controles.
Artikelen 61 tot 65 WIB 92 (afschrijvingen), artikel 196 WIB 92 (aftrekbare beroepskosten) — Teksten op Justel