Fiscale optimalisatie via vastgoedvennootschap
De vastgoedvennootschap (BV) optimaliseert de huurfiscaliteit door de aftrek van werkelijke kosten en de afschrijving van het goed (3 %/jaar op het gebouw). Het VenB-tarief van 20 % (KMO) is lager dan het marginale PB-tarief van 50 %. Maar de dubbele belasting (VenB + 30 % op dividenden) en de beheerkosten beperken het voordeel tot vermogens van 3 goederen of meer.
| Hefboom | Fiscale impact |
|---|---|
| Afschrijving gebouw (3 %/jaar) | Vermindert de VenB-basis |
| Aftrek hypotheekinteresten | 100 % aftrekbaar |
| Aftrek werken | Kosten of afschrijfbaar |
| Herinvestering zonder uitkering | Geen dividendbelasting |
| Liquidatiereserve (VVPRbis) | Dividenden aan 15 % na 5 jaar |
Simulatie voor een vermogen van 3 goederen
In eigen naam: Totale fiscale last: 10.935 EUR/jaar
Via BV: Zonder uitkering: 3.600 EUR/jaar. Met uitkering: 8.070 EUR/jaar.
Het voordeel van de vennootschap is duidelijk als de winsten geherinvesteerd worden. Het vermindert sterk bij volledige uitkering van dividenden.
Geavanceerde strategieen
De liquidatiereserve (VVPRbis):
Sinds 2014 kan een vennootschap een liquidatiereserve aanleggen door een anticipatieve bijdrage van 10 % te betalen. Dividenden uitgekeerd na 5 jaar op deze reserve worden slechts belast aan 5 % (in plaats van 30 %).
De fiscale administratie houdt toezicht op optimalisatieconstructies. Abnormale of goedgunstige voordelen tussen vennootschap en bedrijfsleider worden geherkwalificeerd (artikel 26 WIB 92).
De beslissing om een vastgoedvennootschap op te richten is in de praktijk onomkeerbaar (registratierechten om het goed uit te brengen). Maak een volledige simulatie met een fiscalist voor u zich engageert.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Registratierechten van 12,5 % voor aankoop via vennootschap. Geen abattement voor eerste woning via vennootschap.
Waals Gewest
Registratierechten van 12,5 %. Bepaalde Waalse premies (energierenovatie) zijn toegankelijk voor vennootschappen.
Vlaams Gewest
Registratierechten van 12 %. Geen verlaagd tarief via vennootschap. VLABEL biedt een rulingprocedure aan om fiscale constructies te beveiligen.
WVV, artikelen 215 tot 229 WIB 92 (VenB), artikel 269 WIB 92 (roerende voorheffing) — Teksten op Justel