Is een vennootschap nodig om in vastgoed te investeren
Nee, het is niet verplicht. In Belgie bestaat de SCI niet formeel: men gebruikt een BV (besloten vennootschap). Investeren in eigen naam is fiscaal voordeliger voor kleine vermogens (belasting op KI). De vennootschap wordt interessant vanaf 3-4 goederen of voor successieplanning, maar de dubbele belasting (VenB + dividenden) weegt zwaar.
| Criterium | Eigen naam | Vennootschap (BV) |
|---|---|---|
| Belastbare basis | Geindexeerd KI x 1,40 | Werkelijke huur - werkelijke kosten |
| Belastingtarief | Tot 50 % + gemeente | 20 % (KMO, < 100.000 EUR) of 25 % |
| Aftrekbare kosten | Nee (forfait) | Ja (alle werkelijke kosten) |
| Uitkering | Geen | Dividenden belast aan 30 % |
| Meerwaarde | Vrijgesteld na 5 jaar | Altijd belast (25 %) |
Fiscale vergelijking
In eigen naam: Totale fiscale last: 3.645 EUR
Via BV: Totale fiscale last zonder uitkering: 1.580 EUR (VenB). Met volledige dividenduitkering: 3.476 EUR.
Het verschil is klein in dit voorbeeld, maar de vennootschap biedt de mogelijkheid om winsten te herinvesteren zonder uitkering (en dus zonder dividendbelasting).
Voor- en nadelen
Voordelen van de vennootschap:
- Aftrek van alle werkelijke kosten (interesten, afschrijving, werken, beheerkosten)
- Afschrijving van het goed (doorgaans 3 % per jaar op het gebouw)
- Herinvestering van winsten zonder onmiddellijke belasting
- Vergemakkelijkte successieplanning (schenking van aandelen)
Nadelen van de vennootschap:
- Dubbele belasting (VenB + dividenden)
- Oprichtings- en boekhoudkosten (2.000 tot 5.000 EUR/jaar)
- Meerwaarde altijd belast bij verkoop
- Registratierechten bij inbreng van het goed (12 tot 12,5 %)
Een bestaand goed overdragen naar een vennootschap brengt registratierechten (12 tot 12,5 %) mee op de waarde van het goed. Het is beter de vennootschap op te richten voor de aankoop.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Registratierechten van 12,5 % in eigen naam en via vennootschap. Het verlaagd tarief voor de eerste woning geldt niet voor aankopen via vennootschap.
Waals Gewest
Registratierechten van 12,5 %. Bepaalde Waalse premies (energierenovatie) zijn ook toegankelijk voor vennootschappen.
Vlaams Gewest
Registratierechten van 12 %. Geen verlaagd tarief via vennootschap. Vlaanderen heeft het laagste registratierecht.
Wetboek van vennootschappen en verenigingen (WVV), artikelen 7 tot 16 WIB 92, artikelen 215 tot 229 WIB 92 — Teksten op Justel