L’amortissement d’un bien locatif
L’amortissement n’est possible qu’en societe (SRL). Un particulier en nom propre ne peut pas amortir son bien. En societe, le batiment s’amortit a 3 % par an (33 ans) sur sa valeur d’acquisition. Le terrain n’est jamais amortissable. L’amortissement reduit la base imposable a l’ISOC et constitue un avantage fiscal majeur de la detention via societe.
| Element | Nom propre | Societe (SRL) |
|---|---|---|
| Amortissement du batiment | Non | Oui (3 %/an) |
| Amortissement du terrain | Non | Non |
| Impact fiscal | Aucun | Reduit la base ISOC |
| Duree d’amortissement | - | 33 ans (lineaire) |
| Methode | - | Lineaire obligatoire |
En savoir plus : le FAQ Fiscalité immobilière.
Calcul de l’amortissement
Repartition terrain/batiment : 20 %/80 % (estimation standard en zone urbaine).
| Element | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition total | 300.000 EUR |
| Valeur du terrain (20 %) | 60.000 EUR (non amortissable) |
| Valeur du batiment (80 %) | 240.000 EUR |
| Amortissement annuel (3 %) | 7.200 EUR |
| Economie ISOC (20 % PME) | 1.440 EUR/an |
| Duree totale | 33 ans |
La repartition terrain/batiment est un point crucial. L’administration fiscale peut contester une repartition qu’elle estime trop favorable au batiment. La ventilation doit etre justifiee (expertise, comparables, situation geographique).
Repartitions indicatives :
| Localisation | Part terrain | Part batiment |
|---|---|---|
| Centre-ville grande ville | 25-40 % | 60-75 % |
| Peripherie urbaine | 15-25 % | 75-85 % |
| Zone rurale | 10-20 % | 80-90 % |
Voir aussi : voir la réponse.
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Composantes amortissables
Outre le batiment, d’autres elements peuvent etre amortis :
| Element | Duree d’amortissement |
|---|---|
| Batiment (structure) | 33 ans (3 %) |
| Installations techniques (chauffage, ascenseur) | 15-20 ans (5-7 %) |
| Amenagements interieurs | 10-15 ans (7-10 %) |
| Mobilier (si location meublee) | 5-10 ans (10-20 %) |
| Frais de notaire et d’acquisition | Non amortissables (charges deductibles) |
Depuis 2020, les societes sont obligees d’appliquer des amortissements lineaires (plus de degressif). De plus, l’amortissement est proratise l’annee d’acquisition : si le bien est achete le 1er juillet, seuls 6/12e de l’amortissement annuel sont deductibles la premiere annee.
Faites etablir un rapport de ventilation par un expert immobilier lors de l’acquisition. Ce document justifie la repartition terrain/batiment et les durees d’amortissement des composantes aupres de l’administration fiscale.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’amortissement est une regle federale (ISOC), sans specificite regionale. A Bruxelles, la valeur des terrains est proportionnellement plus elevee, ce qui reduit la part amortissable. La repartition terrain/batiment typique a Bruxelles est de 25-40 % pour le terrain.
Region wallonne
Meme regime federal. En Wallonie, les terrains representent une part plus faible de la valeur (15-25 % en zone urbaine), ce qui augmente la base amortissable et donc l’avantage fiscal.
Region flamande
Regime federal identique. En Flandre, la part du terrain varie fortement selon la localisation (10 % en zone rurale, 35 % en centre-ville cote). VLABEL est particulierement attentif aux repartitions terrain/batiment dans les controles fiscaux.
Articles 61 a 65 CIR 92 (amortissements), article 196 CIR 92 (frais professionnels deductibles) — Textes sur Justel