Ja, indexering en herziening zijn cumuleerbaar
Indexering en herziening zijn twee afzonderlijke en cumuleerbare mechanismen. De indexering volgt de wettelijke formule elk jaar. De herziening past de huurprijs aan de werkelijke huurwaarde aan om de 3 jaar. De verhuurder kan beide uitoefenen.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek regelt de indexering, terwijl de artikelen 7 en 7bis van de huurwet de herziening regelen. Deze twee wettelijke grondslagen zijn onafhankelijk en niet-exclusief.
Het is dus volkomen wettelijk voor een verhuurder om:
- Elk jaar op de verjaardagsdatum te indexeren
- Bij de driejaarlijkse vervaldag een herziening te vragen als de huurwaarde is gewijzigd
Voor een gedetailleerd vergelijk tussen indexering en herziening, raadpleeg ons vergelijkend artikel.
Hoe de twee mechanismen samenwerken
Jaren 1 en 2: de verhuurder indexeert de huurprijs via de wettelijke formule.
Jaar 3 (driejaarlijkse vervaldag): de verhuurder kan, naast de indexering, een herziening van de huurprijs vragen als de huurwaarde van het goed met minstens 20 % is gewijzigd.
Na de herziening: als de rechter een herziening toekent, wordt de nieuwe herziene huurprijs de “basishuurprijs” voor toekomstige indexeringen.
| Mechanisme | Frequentie | Wettelijke basis | Voorwaarde |
|---|---|---|---|
| Indexering | Jaarlijks | Art. 1728bis BW | Schriftelijk verzoek |
| Herziening | Driejaarlijks | Art. 7 huurwet | Wijziging van 20 % huurwaarde |
De herziening kan zowel door de verhuurder (verhoging) als door de huurder (verlaging) worden gevraagd, als de huurwaarde in de ene of andere richting is gewijzigd.
Impact van de herziening op de indexeringsberekening
Na een door de vrederechter toegekende herziening wordt de herziene huurprijs de nieuwe basis voor toekomstige indexeringen:
- De nieuwe basishuurprijs is de herziene huurprijs vastgesteld door de rechter
- Het nieuwe aanvangsindexcijfer is dat van de maand voor de herziening
- De volgende indexeringen vertrekken van deze nieuwe basis
Dit mechanisme vermijdt een dubbel inhaaleffect.
De herziening is niet automatisch: ze vereist ofwel een minnelijk akkoord tussen de partijen, ofwel een beslissing van de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
De cumul indexering-herziening is mogelijk in de drie Gewesten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 handhaaft beide mechanismen. De EPC-beperkingen gelden voor de indexering maar niet voor de herziening.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet in dezelfde regels.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de herziening met eigen voorwaarden.
Artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek en artikelen 7-7bis van de huurwet — Gecoordineerde tekst op Justel