L’optimisation fiscale via societe immobiliere
La societe immobiliere (SRL) optimise la fiscalite locative en permettant la deduction des charges reelles et l’amortissement du bien (3 %/an sur le batiment). Le taux ISOC de 20 % (PME) est inferieur au taux marginal IPP de 50 %. Mais la double taxation (ISOC + 30 % sur dividendes) et les frais de gestion (2.000 a 5.000 EUR/an) limitent l’interet aux patrimoines de 3 biens ou plus.
Les leviers d’optimisation via societe :
| Levier | Impact fiscal |
|---|---|
| Amortissement du batiment (3 %/an) | Reduit la base imposable ISOC |
| Deduction des interets d’emprunt | 100 % deductibles (vs. 0 % en nom propre) |
| Deduction des travaux | Charges deductibles ou amortissables |
| Deduction des frais de gestion | Comptable, syndic, agence, deplacement |
| Reinvestissement sans distribution | Pas de taxation des dividendes |
| Reserve de liquidation (VVPRbis) | Dividendes a 15 % apres 5 ans |
En savoir plus : FAQ Fiscalité immobilière.
Simulation pour un patrimoine de 3 biens
En nom propre :
| Element | Montant annuel |
|---|---|
| Base imposable (3 RC indexes x 1,40) | 13.710 EUR |
| IPP (50 % + 7 %) | 7.335 EUR |
| Precompte immobilier (3 biens) | 3.600 EUR |
| Charge fiscale totale | 10.935 EUR |
Via SRL :
| Element | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers annuels | 36.000 EUR |
| Charges deductibles totales | -18.000 EUR |
| Benefice imposable | 18.000 EUR |
| ISOC (20 % PME) | 3.600 EUR |
| Reserve de liquidation (apres 5 ans) | Dividendes a 15 % |
| Charge fiscale (sans distribution) | 3.600 EUR |
| Charge fiscale (avec distribution) | 8.070 EUR |
L’avantage de la societe est net si les benefices sont reinvestis. Il diminue fortement en cas de distribution integrale des dividendes.
Voir aussi : Peut-on amortir un bien immobilier locatif en Belgique ?.
Voir aussi : voir la réponse.
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Vous pouvez commencer mon bail.
Strategies d’optimisation avancees
La reserve de liquidation (VVPRbis) :
Depuis 2014, une societe peut constituer une reserve de liquidation en payant une cotisation anticipee de 10 %. Les dividendes distribues apres 5 ans sur cette reserve ne sont taxes qu’a 5 % (au lieu de 30 %), reduisant la charge totale a environ 33 % (20 % ISOC + 10 % cotisation + 5 % PM).
Le compte courant dirigeant :
Le dirigeant peut octroyer un pret a sa societe (compte courant) et percevoir des interets deductibles par la societe. Les interets sont taxes a 30 % de prelevement mobilier chez le dirigeant, mais la charge sociale est reduite.
L’administration fiscale surveille les montages d’optimisation. Les avantages anormaux ou benevoles entre societe et dirigeant sont requalifies (article 26 CIR 92). Le loyer facture par un dirigeant a sa propre societe est plafonne (5/3 du RC indexe). Un loyer superieur est requalifie en revenu professionnel.
La decision de creer une societe immobiliere est irreversible en pratique (droits d’enregistrement pour sortir le bien). Faites une simulation complete avec un fiscaliste avant de vous engager, en tenant compte de votre horizon d’investissement et de vos objectifs patrimoniaux.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Droits d’enregistrement de 12,5 % pour l’achat via societe. Pas d’abattement pour la premiere habitation en societe. Bruxelles offre des primes energie accessibles aux societes proprietaires.
Region wallonne
Droits d’enregistrement de 12,5 %. Certaines primes wallonnes (renovation energetique) sont accessibles aux societes. La Wallonie a un echeancier de paiement flexible pour les droits d’enregistrement.
Region flamande
Droits d’enregistrement de 12 %. Pas de taux reduit en societe. La Flandre a le droit d’enregistrement le plus bas, ce qui reduit legerement le cout d’entree via societe. VLABEL offre une procedure de ruling pour securiser les montages fiscaux.
Code des societes et associations, articles 215 a 229 CIR 92 (ISOC), article 269 CIR 92 (prelevement mobilier) — Textes sur Justel