Wie is belastingplichtig voor de onroerende voorheffing
De eigenaar (of de vruchtgebruiker) van het goed op 1 januari van het aanslagjaar is de wettelijke belastingplichtige. Bij een huur voor hoofdverblijfplaats is het verboden om de voorheffing door te rekenen aan de huurder. Bij een handelshuur kan een contractuele clausule de terugbetaling door de huurder voorzien.
De voorheffing is een zakelijke belasting die het onroerend goed treft. De wettelijke belastingplichtige is altijd de titularis van het voornaamste zakelijk recht:
| Situatie | Belastingplichtige |
|---|---|
| Volle eigendom | Eigenaar |
| Vruchtgebruik/blote eigendom | Vruchtgebruiker |
| Erfpacht | Erfpachter |
| Mede-eigendom | Elke mede-eigenaar (pro rata) |
| Onverdeeldheid (erfenis) | Onverdeelde eigenaars hoofdelijk |
Woninghuur vs handelshuur
| Type huurcontract | Voorheffing doorrekenbaarr | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Huur hoofdverblijfplaats | Nee (verboden) | Gewestelijke wetgeving |
| Medehuur | Nee | Gewestelijke wetgeving |
| Studentenhuur | Nee | Gewestelijke wetgeving |
| Handelshuur | Ja (bij clausule) | Contractvrijheid |
| Huur van gemeen recht | Ja (bij clausule) | Contractvrijheid |
| Kantoorhuur | Ja (bij clausule) | Contractvrijheid |
Bij huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats is het verbod om de voorheffing door te rekenen van openbare orde. Elke strijdige clausule is nietig van rechtswege. De huurder kan weigeren te betalen en terugbetaling eisen van reeds betaalde bedragen.
Contractuele clausules en goede praktijken
Een voorheffingsclausule opstellen in een handelshuurcontract:
Een goed opgestelde clausule moet vermelden:
- Het bedrag (of de berekeningsmethode) van de voorheffing ten laste van de huurder
- Het terugbetalingsschema (jaarlijks, driemaandelijks)
- De te verstrekken bewijsstukken (kopie aanslagbiljet)
- Het lot van de clausule bij wijziging van de voorheffing
Als het huurcontract gemengd is (deel bewoning + deel handel), moet de voorheffing worden opgesplitst. Het deel dat overeenstemt met de bewoning kan niet doorgerekend worden aan de huurder.
Voorzie bij het opstellen van het contract een duidelijke clausule over de verdeling van de voorheffing. Een goed opgesteld contract voorkomt latere geschillen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 (Brussels Huisvestingswetboek) verbiedt uitdrukkelijk om de voorheffing ten laste te leggen van de huurder bij een huur voor hoofdverblijfplaats.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet hetzelfde verbod voor huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats in Wallonie.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verbiedt eveneens de doorrekening. Vlaanderen preciseert dat elke strijdige clausule als niet-geschreven wordt beschouwd, zelfs als de huurder ermee heeft ingestemd.
Brusselse ordonnantie van 27/07/2017, Waals decreet van 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018 — Teksten op Justel