De regel van 3 maanden retroactiviteit
De huurindexering in Belgie is niet automatisch: de verhuurder moet ze schriftelijk aan de huurder vragen. Als hij dit vergeet op de verjaardagsdatum van het contract, laat de wet hem toe zijn achterstand in te halen, maar met een strikte limiet.
Artikel 1728bis van het Belgische Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de indexering slechts uitwerking heeft voor de 3 maanden die de schriftelijke aanvraag voorafgaan. Voorbij deze 3 maanden zijn de achterstallen definitief verloren voor de verhuurder.
Deze regel beschermt de huurder tegen massale en onvoorzienbare vorderingen. Ze geldt in de drie gewesten: Wallonie, Brussel en Vlaanderen.
Voor de volledige gids: pilier huurindexering. Voor de berekening: berekeningsgids.
Het retroactieve inhaalbedrag berekenen
De berekeningsmethode
Het inhaalbedrag wordt als volgt berekend:
- Pas de indexeringsformule toe met de indexen geldig op de verjaardagsdatum.
- Bereken het verschil tussen de geindexeerde huur en de huidig betaalde huur.
- Vermenigvuldig dit verschil met 3 (maximum retroactieve maanden).
Concreet voorbeeld
Een verhuurder vergeet 8 maanden te indexeren. De basishuur is 800 euro. De geindexeerde huur had 840 euro moeten zijn.
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Basishuur | 800 euro |
| Geindexeerde huur (correcte berekening) | 840 euro |
| Maandelijks verschil | 40 euro |
| Maanden achterstand | 8 maanden |
| Recupereerbare maanden (max 3) | 3 maanden |
| Retroactief verschuldigd bedrag | 120 euro |
De verhuurder verliest 200 euro (5 maanden x 40 euro) die hij nooit zal kunnen recupereren. Vanaf de aanvraag stijgt de huur naar 840 euro voor de toekomst.
Retroactiviteit en EPB-factor
De EPB-factor geldt eveneens voor de retroactieve berekening. Als de woning geklasseerd is als EPB F in Wallonie, is de indexering geblokkeerd op 0 %: geen retroactiviteit is mogelijk aangezien de indexering zelf verboden is. Zie EPB en indexering.
Gevolgen van de vergetelheid om te indexeren
Voor de verhuurder
De vergetelheid om te indexeren is een definitief financieel verlies voorbij 3 maanden. Bij een langlopend contract kunnen de gecumuleerde bedragen aanzienlijk zijn.
| Duur vergetelheid | Geschat verlies (bij 40 euro/maand verschil) |
|---|---|
| 6 maanden | 120 euro (3 maanden verloren) |
| 1 jaar | 360 euro (9 maanden verloren) |
| 3 jaar | 1.320 euro (33 maanden verloren) |
| 5 jaar | 2.280 euro (57 maanden verloren) |
Voor de huurder
De huurder die meerdere jaren niet is geindexeerd moet rekening houden met een plotse stijging wanneer de verhuurder het merkt. Zelfs beperkt tot 3 maanden retroactiviteit kan deze stijging een niet te verwaarlozen bedrag vertegenwoordigen.
Indexering jaar per jaar
De verhuurder die meerdere jaren vergeten is te indexeren kan de indexeringen niet cumuleren. Hij past de formule toe met de indexen van het lopende jaar (de laatste beschikbare nieuwe index) en recupereert 3 maanden tegen het huidige tarief. Hij herberekent niet jaar per jaar om elk jaarlijks verschil te cumuleren.
Procedure voor de verhuurder die retroactief wil indexeren
Stap 1: de achterstand vaststellen
Controleer de verjaardagsdatum van het contract en de laatst toegepaste indexering. Bereken het aantal maanden achterstand.
Stap 2: de nieuwe huur berekenen
Pas de indexeringsformule toe met de huidige indexen via de indexeringscalculator.
Stap 3: de indexeringsbrief versturen
Stel een brief op met vermelding van de nieuwe huur, de gebruikte indexen en het bedrag van de achterstallen (maximaal 3 maanden). Een model indexeringsbrief is beschikbaar. Aangetekend versturen wordt sterk aanbevolen als bewijs van de datum van de aanvraag.
Stap 4: de nieuwe huur toepassen
Vanaf de ontvangst van de brief door de huurder geldt de nieuwe huur. De 3 maanden achterstallen kunnen bijkomend worden gevorderd.
Belangrijk advies
De datum van de brief bepaalt het startpunt van de retroactiviteit. Hoe sneller u de brief verstuurt, hoe meer u het verlies beperkt. Wacht niet met indexeren.
Rechten van de huurder bij een retroactieve indexering
De berekening verifieren
De huurder heeft het recht om te controleren of de berekening correct is alvorens te betalen. Gebruik ons verificatie-instrument om de indexen en het bedrag te controleren.
Buitensporige retroactiviteit betwisten
Als de verhuurder meer dan 3 maanden vordert, kan de huurder gewettigd het surplus weigeren. De regel van 3 maanden is van openbare orde en kan niet worden omzeild door een akkoord tussen de partijen.
Een afbetalingsplan vragen
De huurder kan voorstellen om de achterstallen in meerdere maandelijkse termijnen te betalen. Als de verhuurder weigert, kan de vrederechter redelijke betalingstermijnen toestaan.
Niet stoppen met betalen
Zelfs bij geschil moet de huurder minstens de basishuur (voor indexering) blijven betalen. Stoppen met betalen stelt bloot aan een uitzettingsprocedure.
Pilier huurindexering — Indexering weigeren — Veelvoorkomende fouten — Vergelijking 3 gewesten.
Veelgestelde vragen
Meer dan 3 retroactieve maanden mogelijk?
Nee. De wet beperkt de retroactiviteit strikt tot 3 maanden. De voorgaande maanden zijn verloren voor de verhuurder.
Identieke regel in de 3 gewesten?
Ja. Het is een federale regel (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek) die geldt in Wallonie, Brussel en Vlaanderen.
Betaling in een keer verplicht?
Nee. De huurder kan een afbetalingsplan voorstellen. De vrederechter kan termijnen toekennen bij weigering van de verhuurder.
Cumul van jaarlijkse indexeringen?
Nee. De verhuurder past de formule toe met de huidige indexen en recupereert 3 maanden tegen het lopende tarief. Geen cumul jaar per jaar.
Akkoord om de retroactiviteit te verlengen?
Nee. De beperking is van openbare orde voor huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats. Een strijdig akkoord zou nietig zijn.