Waarom zijn indexeringsfouten zo frequent?
De huurindexering in Belgie lijkt in theorie eenvoudig, maar de kruising van drie gewestelijke regimes, variabele EPB-factoren en retroactiviteitsregels veroorzaakt talrijke fouten. Volgens de diensten voor huurmediation bevat een op de vijf indexeringsaanvragen minstens een rekenfout.
De gevolgen kunnen aanzienlijk zijn: een verhuurder die te veel vraagt verliest zijn geloofwaardigheid en riskeert een betwisting voor de vrederechter. Een huurder die een foutief bedrag aanvaardt betaalt jarenlang een onterecht surplus.
Voor het algemeen kader van de berekening: berekeningsgids. Voor de regels per gewest: vergelijking 3 gewesten.
Fout 1: de verkeerde vertrekindex gebruiken
De meest verspreide fout. De vertrekindex is die van de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract, niet de maand van ondertekening zelf. Een contract ondertekend op 5 maart 2020 gebruikt de index van februari 2020, niet die van maart.
Fout 2: gezondheidsindex en consumptieprijsindex verwarren
De gezondheidsindex sluit tabak, alcohol en brandstoffen uit. Ze is altijd lager dan de algemene consumptieprijsindex. De consumptieprijsindex gebruiken in plaats van de gezondheidsindex blaast de geindexeerde huur kunstmatig op. Enkel de gezondheidsindex is wettelijk voor de berekening van de huurindexering.
Fout 3: de verkeerde maand nemen voor de nieuwe index
De nieuwe index is die van de maand die voorafgaat aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract, niet van de ondertekening. Als het contract in werking is getreden op 1 april 2020 maar ondertekend op 15 maart 2020, is de nieuwe index in 2026 die van maart 2026 (maand voorafgaand aan april).
Raadpleeg de indexentabel voor de exacte waarden per maand.
Fout 4: de EPB-correctiefactor vergeten
Sinds november 2022 in Wallonie en oktober 2022 in Brussel geldt een correctiefactor gekoppeld aan het EPB-certificaat bij de berekening. Een verhuurder die deze factor negeert eist een te hoog bedrag.
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| EPB A tot D | Geen fout: factor = 1,00 |
| EPB E | Fout als factor niet toegepast (0,50 tot 0,75 naargelang het gewest) |
| EPB F/G | Ernstige fout: indexering verboden in Wallonie, sterk verminderd in Brussel |
| Zonder EPB | Ernstige fout: behandeld als EPB G, geen indexering mogelijk |
De huurder die een aanvraag zonder EPB-vermelding ontvangt heeft een gewettigd betwistingsmotief. Voor het detail: EPB en indexering.
Fout 5: een niet-geregistreerd contract indexeren
Een contract dat niet geregistreerd is bij de FOD Financien geeft geen enkel recht op indexering. Deze regel is absoluut en geldt in de drie gewesten. De verhuurder die indexeert zonder voorafgaande registratie begaat een juridische fout, niet alleen een rekenfout.
De oplossing: het contract registreren via MyRent (gratis voor de hoofdverblijfplaats), en vervolgens enkel voor de toekomst indexeren. Geen retroactiviteit mogelijk na regularisatie.
Voor de gedetailleerde gevolgen: niet-geregistreerd contract en indexering.
Fout 6: indexeren voor de verjaardagsdatum
De indexering kan pas worden gevraagd vanaf de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract. Een aanvraag die een maand te vroeg wordt verstuurd is voorbarig en de huurder kan ze weigeren.
Fout 7: de retroactiviteitslimiet van 3 maanden negeren
Als de verhuurder meerdere jaren vergeet te indexeren, kan hij slechts de 3 laatste maanden verschil recupereren. De voorgaande jaren zijn verloren. Deze regel beschermt de huurder tegen massale retroactieve vorderingen.
| Situatie | Wat de verhuurder recupereert |
|---|---|
| 2 maanden vergeten | De 2 maanden verschil |
| 6 maanden vergeten | Enkel de laatste 3 maanden |
| 3 jaar vergeten | Enkel de laatste 3 maanden |
Voor de retroactiviteitsregels: retroactieve indexering.
Fout 8: verkeerd afronden
De geindexeerde huur wordt berekend tot op de eurocent. Een resultaat van 843,456 euro wordt 843,46 euro. Afronden naar de hogere euro (844 euro) is een fout die, vermenigvuldigd over 12 maanden en meerdere jaren, een aanzienlijk surplus vertegenwoordigt.
Andere minder frequente fouten
- Een mondeling huurcontract indexeren: enkel schriftelijke contracten kunnen worden geindexeerd.
- Niet schriftelijk melden: de indexering moet door de verhuurder worden aangevraagd. Ze is niet automatisch.
- De lopende huur gebruiken in plaats van de basishuur: de formule gebruikt altijd de oorspronkelijke huur bij de ondertekening van het contract, niet het huidig betaalde bedrag.
- De indexering op de verkeerde huurder toepassen: bij overdracht van het contract controleren of de referentie-indexen niet zijn gewijzigd.
Wat doen bij een indexeringsfout?
Voor de huurder
- Controleer de berekening met ons verificatie-instrument.
- Als de fout bevestigd is, stuur een aangetekende brief aan de verhuurder met de correcte indexen.
- Betaal het bedrag dat u correct acht (niet het foutieve bedrag).
- Bij weigering van de verhuurder: dagvaard voor de vrederechter van uw kanton.
Voor de verhuurder
- Herbereken met de indexeringscalculator die de indexen en EPB-factoren integreert.
- Als u te veel hebt gevraagd: stuur een rectificatiebrief en betaal het te veel ontvangen bedrag terug.
- Als u te weinig hebt gevraagd: stuur een nieuwe aanvraag (retroactiviteit beperkt tot 3 maanden).
- Gebruik voor de volgende indexeringen een geautomatiseerd instrument om manuele fouten te vermijden.
Berekeningsgids — Model indexeringsbrief — Pilier huurindexering.
Veelgestelde vragen
Mijn verhuurder heeft een fout gemaakt, wat doen?
Controleer met ons verificatie-instrument. Als de fout bevestigd is, stuur een aangetekend schrijven met de correcte indexen. Bij weigering is de vrederechter bevoegd.
Kan de verhuurder retroactief corrigeren?
Ja, binnen de limiet van 3 maanden. Daarbuiten is het surplus verloren voor de verhuurder.
Heft een fout de indexering op?
Nee. Het recht om te indexeren blijft geldig, enkel het bedrag moet worden gecorrigeerd.
Moet de huurder een foutief bedrag betalen?
Nee. De huurder kan het surplus weigeren en het correcte bedrag voorstellen. De vrederechter beslist bij onenigheid.
Hoe fouten vermijden?
Gebruik een automatische calculator die de officiele indexen en gewestelijke EPB-factoren integreert.