Het principe van de indexeringsformule
De indexeringsformule voor de huurprijs in Belgie is opgenomen in het Belgische Burgerlijk Wetboek (artikel 1728bis). Ze is ontworpen om de huur aan te passen aan de evolutie van de levensduurte, zonder een stijging toe te laten die hoger is dan de reele inflatie.
Geindexeerde huur = Basishuur x (Nieuwe gezondheidsindex / Vertrek-gezondheidsindex) x EPB-factor
Deze formule is van openbare orde voor huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats: de partijen kunnen er niet van afwijken. Het resultaat is het maximumbedrag dat de verhuurder kan eisen. Geen bijkomende verhoging is toegestaan op grond van de indexering.
Voor de volledige gids: gids huurindexering. Voor de automatische berekening: indexeringscalculator.
Elke variabele van de formule uitgelegd
Basishuur
De basishuur is het eerste bedrag overeengekomen tussen verhuurder en huurder. Het staat in het oorspronkelijke huurcontract, bij de rubriek “maandelijkse huur”. Dit bedrag verandert nooit in de formule, zelfs niet als de huur al meerdere malen is geindexeerd.
Een uitzondering: als een huurherziening is vastgelegd (minnelijk akkoord of beslissing van de vrederechter), vervangt het nieuwe bedrag de basishuur in de formule.
Vertrek-gezondheidsindex
De vertrek-gezondheidsindex komt overeen met de gezondheidsindex gepubliceerd voor de maand die voorafgaat aan de ondertekening van het contract. Deze waarde is vast en onveranderlijk voor de volledige duur van het contract.
| Ondertekeningsdatum | Vertrekindex |
|---|---|
| 15 januari 2020 | Gezondheidsindex van december 2019 |
| 1 maart 2022 | Gezondheidsindex van februari 2022 |
| 28 juni 2023 | Gezondheidsindex van mei 2023 |
Nieuwe gezondheidsindex
De nieuwe index is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardagsdatum van de inwerkingtreding van het contract. Deze waarde verandert elk jaar.
Het onderscheid tussen ondertekeningsdatum en inwerkingtredingsdatum is essentieel. Een contract ondertekend op 15 maart maar in werking getreden op 1 april gebruikt de index van maart voor de nieuwe index (maand voorafgaand aan april).
Alle waarden vindt u in de indexentabel.
De EPB-correctiefactor in de formule
Sinds 2022-2023 bevat de formule een derde element: de correctiefactor gekoppeld aan de energieprestatie van het gebouw (EPB). Deze factor is een vermenigvuldiger tussen 0 en 1.
Hoe de EPB-factor het resultaat wijzigt
Zonder EPB-factor (contracten van voor 2022 of EPB A-D) blijft de berekening identiek aan de klassieke formule want de factor is 1,00. Voor slecht geklasseerde woningen vermindert of annuleert de factor de verhoging.
| Scenario | Klassieke formule | Met EPB F-factor (Wallonie) |
|---|---|---|
| Basishuur | 800 euro | 800 euro |
| Indexratio | 1,16 | 1,16 |
| EPB-factor | 1,00 | 0,00 |
| Geindexeerde huur | 928 euro | 800 euro (geen indexering) |
De EPB-factor varieert per gewest. Raadpleeg EPB en indexering voor de exacte waarden.
Stapsgewijze toepassing van de formule
Stap 1: de datums identificeren
Zoek in het huurcontract de ondertekeningsdatum en de inwerkingtredingsdatum. Deze twee datums kunnen identiek of verschillend zijn.
Stap 2: de vertrekindex opzoeken
Zoek de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de ondertekening. Deze waarde staat soms in het contract zelf. Zoniet, raadpleeg de indexentabel of de website van Statbel.
Stap 3: de nieuwe index opzoeken
Zoek de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding. Deze index wordt maandelijks gepubliceerd door Statbel, doorgaans in de eerste 10 dagen van de volgende maand.
Stap 4: de EPB-factor identificeren
Controleer de energieklasse van de woning op het EPB-certificaat en pas de factor toe die overeenkomt met uw gewest.
Stap 5: de formule toepassen
Vermenigvuldig de basishuur met de indexratio, en vervolgens met de EPB-factor. Rond af tot op de eurocent. Het resultaat is de nieuwe maandelijkse huur.
Stap 6: de huurder verwittigen
Verstuur een brief aan de huurder met de berekeningsdetails. Een model indexeringsbrief is beschikbaar.
Bijzondere gevallen bij de toepassing van de formule
Vernieuwd contract
Bij vernieuwing met een nieuwe huurprijs begint de formule opnieuw met de nieuwe basishuur en de nieuwe indexen. Bij stilzwijgende verlenging blijven de oorspronkelijke indexen geldig.
Huurherziening tijdens het contract
Als de huur is herzien (door akkoord of door de vrederechter), wordt het herziene bedrag de nieuwe basishuur in de formule. De referentie-indexen wijzigen eveneens.
Handelshuurcontract
Voor handelshuurcontracten is de formule dezelfde maar is een uitdrukkelijke indexeringsclausule verplicht. De EPB-beperkingen zijn doorgaans niet van toepassing op handelshuurcontracten. Zie indexering handelshuur.
Onderhuur
De onderhuurder is onderworpen aan de voorwaarden van het hoofdcontract. De indexering van het onderhuurcontract volgt dezelfde formule, met de indexen eigen aan het onderhuurcontract.
Volledige berekeningsgids — Veelvoorkomende indexeringsfouten — Indexeringscalculator.
Veelgestelde vragen
Is de formule dezelfde in de 3 gewesten?
Ja. De basisformule is identiek. Enkel de gewestelijke EPB-factor verschilt. Zie vergelijking 3 gewesten.
Contract zonder indexeringsclausule?
Voor een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats geldt de indexering automatisch. Voor andere contracten is een schriftelijke clausule vereist.
Kan de formule in het contract worden gewijzigd?
Nee. De officiele formule is van openbare orde. Elke afwijkende clausule (bijvoorbeeld een indexering op de CPI in plaats van de gezondheidsindex) zou nietig zijn.
Verandert de vertrekindex bij vernieuwing?
Ja bij formele vernieuwing met nieuwe huurprijs. Nee bij stilzwijgende verlenging.