Huurherziening in Belgie: wettelijke voorwaarden en procedure
De huurherziening is een wettelijk mechanisme waarmee de verhuurder of de huurder een wijziging van de basishuur kan vragen tijdens een lopend huurcontract, wanneer nieuwe omstandigheden de huurwaarde van het goed aanzienlijk hebben doen veranderen. Dit mag niet verward worden met de jaarlijkse indexering, die een automatische aanpassing is op basis van de evolutie van de gezondheidsindex: de herziening is een substantiele wijziging van de basishuur zelf.
In Belgie wordt de herziening geregeld door de gewestelijke wetgevingen (Brusselse ordonnantie van 2017, Waals decreet van 2018, Vlaams Woninghuurdecreet van 2018). Ze kan enkel plaatsvinden op welbepaalde momenten van het huurcontract — aan het einde van elke driejarige periode — en onder strikte voorwaarden, met name een wijziging van de huurwaarde van minstens 20 %. Een verhuurder die de huur wil verhogen boven de indexering kan dit niet eenzijdig doen: hij moet de wettelijke procedure volgen en bij onenigheid de vrederechter inschakelen.
De wettelijke voorwaarden voor herziening
De huurherziening is onderworpen aan cumulatieve voorwaarden:
Voorwaarde 1: Einde van de driejarige periode
Het huurcontract voor hoofdverblijfplaats van 9 jaar wordt opgedeeld in drie periodes van 3 jaar (driejarige periodes). De herziening kan enkel worden aangevraagd aan het einde van elke driejarige periode:
| Driejarige periode | Periode | Venster voor herzieningsaanvraag |
|---|---|---|
| 1e driejarige periode | Jaar 1 tot 3 | Tussen de 9e en de 6e maand voor het einde (maand 27 tot 30) |
| 2e driejarige periode | Jaar 4 tot 6 | Tussen de 9e en de 6e maand voor het einde (maand 63 tot 66) |
| 3e driejarige periode | Jaar 7 tot 9 | Geen herziening mogelijk (einde van het huurcontract) |
Voorwaarde 2: Wijziging van de huurwaarde
De normale huurwaarde van het goed moet minstens 20 % zijn geevolueerd ten opzichte van de lopende huur, als gevolg van nieuwe omstandigheden. Deze wijziging kan zowel een stijging (herziening door de verhuurder) als een daling (herziening door de huurder) zijn.
Omstandigheden die een stijging van meer dan 20 % rechtvaardigen:
- Aanzienlijke verbetering van de buurt (nieuw metrostation, stadsvernieuwing)
- Algemene stijging van de huurprijzen in de zone
- Verbeteringswerken uitgevoerd door de verhuurder
Omstandigheden die een daling van meer dan 20 % rechtvaardigen:
- Achteruitgang van de buurt (overlast, sluiting van winkels)
- Verslechtering van de staat van het goed (indien niet toe te schrijven aan de huurder)
- Verlies van een voorziening of voordeel (parking, tuin)
Voorwaarde 3: Naleving van de procedure
De aanvraag moet worden ingediend binnen het voorziene tijdsvenster (tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van de driejarige periode) en de hieronder beschreven formele procedure volgen.
Procedure voor huurherziening
De herziening verloopt in meerdere stappen:
-
Evaluatie van de huurwaarde: de verhuurder (of de huurder) laat de actuele huurwaarde van het goed evalueren, op basis van het indicatief huurprijsrooster (in Brussel), de prijzen op de huurmarkt of een vastgoedschatting.
-
Berekening van het verschil: de huidige huur (geindexeerd) vergelijken met de normale huurwaarde. Het verschil moet minstens 20 % bedragen.
-
Kennisgeving aan de andere partij: een herzieningsaanvraag versturen per aangetekende brief, tussen de 9e en de 6e maand voor het einde van de driejarige periode. De brief moet de gevraagde nieuwe huur en de nieuwe omstandigheden die de herziening rechtvaardigen vermelden.
-
Minnelijke onderhandeling: de partijen beschikken over de resterende periode voor het einde van de driejarige periode om een akkoord te onderhandelen.
-
Inschakeling van de vrederechter: bij onenigheid kan elk van beide partijen de vrederechter inschakelen om de nieuwe huur vast te stellen. De rechter kan een deskundigenonderzoek bevelen om de huurwaarde te bepalen.
Na te leven termijnen:
| Actie | Termijn |
|---|---|
| Verzending van de aanvraag | Tussen 9 en 6 maanden voor het einde van de driejarige periode |
| Minnelijke onderhandeling | Tijdens de resterende periode |
| Inschakeling van de vrederechter | Uiterlijk op de 6e maand voor het einde van de driejarige periode |
| Ingangsdatum van de nieuwe huur | Bij het begin van de volgende driejarige periode |
De nieuwe huur, ongeacht of die minnelijk is overeengekomen of door de rechter is vastgesteld, gaat in op de eerste dag van de volgende driejarige periode. Deze huur dient vervolgens als basis voor de jaarlijkse indexering.
Bijzonder geval: herziening na werken
De huurherziening is ook mogelijk wanneer de verhuurder verbeteringswerken aan de woning heeft uitgevoerd, zelfs buiten het einde van een driejarige periode. De voorwaarden zijn echter specifiek:
- De werken moeten de huurwaarde van het goed verhogen
- De kosten van de werken moeten minstens een bepaald percentage van de waarde van het goed vertegenwoordigen
- De werken mogen geen gewone onderhoudsherstellingen zijn
- De verhuurder moet de kosten van de werken kunnen verantwoorden (facturen)
Voor een gedetailleerde analyse van de specifieke voorwaarden voor werken, raadpleeg onze pagina over de huurherziening na werken.
Voorbeelden van werken die een herziening rechtvaardigen:
- Installatie van een nieuwe ingerichte keuken
- Volledige renovatie van de badkamer
- Vervanging van de ramen en verbetering van het EPB-certificaat
- Installatie van een centraal verwarmingssysteem
- Isolatie van het dak en de muren
Werken die GEEN herziening rechtvaardigen:
- Lopende onderhoudsherstellingen
- Identieke vervanging van versleten uitrustingen
- Verplichte aanpassingen aan de regelgeving (elektriciteit, gas)
- Schilderwerken en kleine herstellingen
Het onderscheid tussen verbeteringswerken en onderhoudswerken is soms delicaat. Bij twijfel kan de verhuurder een vastgoedprofessional raadplegen of het advies vragen van de vrederechter in het kader van een verzoening.