Huurherziening : de quoi parle-t-on ?
La huurherziening est un mecanisme juridique distinct de l’indexering qui permet de modifier le montant de base du huur en cours de huurcontract. Alors que l’indexering ajuste automatiquement le huur selon l’evolution de l’gezondheidsindex, la revision reevalue le huur par rapport a la valeur locative reelle du bien.
La revision est encadree par les articles 7 et 9 de la loi sur les baux de residence principale. Elle ne peut intervenir qu’a des moments precis du huurcontract et sous des conditions strictes.
| Critere | Indexering | Revision |
|---|---|---|
| Frequence | Annuelle | Fin de chaque triennat |
| Base | Gezondheidsindex | Valeur locative reelle |
| Initiative | Verhuurder | Verhuurder ou huurder |
| Accord necessaire | Non (si clause) | Oui (ou vrederechter) |
Conditions legales de la revision
La huurherziening n’est possible que dans des cas limites :
- Fin de triennat : la demande doit etre introduite entre le 9e et le 6e mois avant la fin du triennat en cours
- Circonstances nouvelles : la valeur locative doit avoir evolue d’au moins 20 % par rapport au huur en cours (a la hausse ou a la baisse)
- Travaux d’amelioration : le verhuurder a realise des travaux significatifs qui augmentent la valeur du bien
Meer informatie sur les conditions detaillees de revision.
Procedure de revision
La procedure varie selon que les parties trouvent un accord ou non :
Par accord amiable : les parties conviennent d’un nouveau huur et formalisent la modification par un wijziging au huurcontract. L’wijziging doit etre enregistre.
En l’absence d’accord : la partie qui souhaite la revision saisit le vrederechter du canton ou se situe le bien. Le juge evalue la valeur locative et fixe le nouveau huur.
Le nouveau huur prend effet au debut du triennat suivant, jamais retroactivement.
Recours au vrederechter
Si verhuurder et huurder ne parviennent pas a un accord, le vrederechter tranche. Il tient compte de la valeur locative normale du bien au moment de la demande, en comparant avec des biens similaires dans le meme quartier.
Le juge peut aussi designer un expert pour evaluer la valeur locative. Les frais d’expertise sont generalement partages entre les parties.
Revision apres travaux
Le verhuurder qui a realise des travaux d’amelioration peut demander une huurherziening meme en dehors des periodes triennales, a condition que les travaux augmentent la valeur locative d’au moins 10 %. Les travaux d’entretien courant ne donnent pas droit a une revision.