Een huurindexering weigeren: rechten van de huurder in Belgie

Gewettigde motieven om een indexering te weigeren

De huurder kan de indexering gewettigd weigeren in de volgende gevallen:

Niet-geregistreerd contract

Als het contract niet is geregistreerd bij de FOD Financien, verliest de verhuurder zijn recht op indexering. De huurder kan elke aanvraag weigeren zolang de registratie niet is uitgevoerd. Zie niet-geregistreerd contract en indexering.

Ontbreken van EPB-certificaat

Sinds 2022-2023 is een geldig EPB-certificaat vereist in de drie gewesten. Zonder dit certificaat wordt de woning behandeld als EPB G en is de indexering geblokkeerd. De huurder kan de voorlegging van het certificaat eisen alvorens een indexering te aanvaarden.

Onverenigbare EPB-klasse

Een woning geklasseerd als EPB F of G in Wallonie kan niet worden geindexeerd. In Brussel ondergaan de laagste klassen een aanzienlijke vermindering. Als de verhuurder een volledige indexering vraagt voor een slecht geklasseerde woning, kan de huurder het surplus weigeren. Zie EPB en indexering.

Rekenfout

De huurder kan betwisten als de verhuurder de verkeerde vertrekindex, de verkeerde nieuwe index, de verkeerde basishuur gebruikt, of de EPB-factor weglaat. Zie veelvoorkomende indexeringsfouten.

Buitensporige retroactiviteit

De verhuurder kan slechts 3 maanden indexering retroactief vorderen. Als de aanvraag een langere periode bestrijkt, kan de huurder het surplus weigeren.

Motieven die NIET toelaten te weigeren

Bepaalde argumenten van huurders zijn niet ontvankelijk:

• “De huur is al te duur”: het huurniveau is geen weigeringsmotief voor de indexering.
• “Ik heb niet de middelen om te betalen”: financiele moeilijkheden schorsen het recht van de verhuurder niet op. De huurder kan wel een afbetalingsplan onderhandelen.
• “De woning is in slechte staat”: de staat van de woning blokkeert de indexering niet (behalve als het EPB F/G is). De huurder kan een afzonderlijke procedure instellen voor herstellingen.
• “De verhuurder heeft de voorgaande jaren niet geindexeerd”: de verhuurder kan de indexering op elk moment hervatten, met een retroactiviteit beperkt tot 3 maanden.
• “Het contract is oud”: de ouderdom van het contract blokkeert de indexering niet. Een contract van 15 jaar kan nog steeds worden geindexeerd als de voorwaarden zijn vervuld.

Betwistingsprocedure

Stap 1: de berekening controleren

Controleer voor u weigert de berekening met ons verificatie-instrument of door de indexeringsformule handmatig toe te passen.

Stap 2: de verhuurder schriftelijk informeren

Stuur een aangetekende brief aan de verhuurder met vermelding van het weigeringsmotief, de correcte indexen als de berekening fout is, en het bedrag dat u verschuldigd acht. Bewaar een kopie van de brief en het ontvangstbewijs.

Stap 3: het niet-betwiste bedrag betalen

Blijf de lopende huur betalen (voor indexering) of het bedrag dat u correct acht. Stop nooit met het betalen van de huur, zelfs bij een geschil over de indexering.

Stap 4: bemiddeling of vrederechter

Als het geschil aanhoudt, staan twee wegen open: bemiddeling (gratis via de gemeentelijke diensten) of dagvaarding voor de vrederechter.

Beroep bij de vrederechter

De vrederechter is de bevoegde rechtbank voor alle huurgeschillen in Belgie. De procedure is toegankelijk en weinig kostelijk.

Hoe de vrederechter vatten

Dien een schriftelijk verzoekschrift in bij de griffie van het vredegerecht van het kanton waar het goed gelegen is. Het verzoekschrift moet vermelden: de identiteit van de partijen, het adres van het pand, het voorwerp van het geschil en de bijgevoegde documenten (huurcontract, indexeringsbrief, uw berekening).

Termijnen en kosten

De termijnen varieren van 1 tot 3 maanden naargelang het kanton. De griffiekosten zijn bescheiden (circa 50 euro). De bijstand van een advocaat is niet verplicht maar kan nuttig zijn voor complexe dossiers.

Wat de rechter kan beslissen

De rechter controleert de voorwaarden van de indexering, verifieert de berekening en stelt het correcte bedrag vast. Hij kan de verhuurder veroordelen tot de proceskosten als de indexering kennelijk onrechtmatig was.

Praktisch advies voor huurder en verhuurder

Voor de huurder

• Controleer elke indexeringsaanvraag met een betrouwbare calculator.
• Eis een kopie van het EPB-certificaat als dat niet is overhandigd.
• Stop nooit met het betalen van de basishuur, zelfs bij betwisting.
• Bewaar alle brieven en ontvangstbewijzen.

Voor de verhuurder

• Gebruik een automatische calculator om fouten te vermijden.
• Stuur de aanvraag altijd schriftelijk met de berekeningsdetails.
• Zorg dat het contract is geregistreerd en het EPB in orde is.
• Stuur een indexeringsbrief binnen de 3 maanden na de verjaardagsdatum.

Pilier huurindexering — Berekening van de indexering — Vergelijking 3 gewesten.