De mede-eigendom in Belgie wordt geregeld door de artikelen 3.78 tot 3.100 van het nieuw Burgerlijk Wetboek, van kracht sinds 1 september 2021. Deze hervorming heeft de regels die van toepassing zijn op gebouwen in mede-eigendom gemoderniseerd, met name wat betreft de relatie tussen mede-eigenaars-verhuurders en huurders.

Elk gebouw in mede-eigendom beschikt over twee fundamentele documenten: de basisakte (die de gemeenschappelijke en privatieve delen beschrijft) en het reglement van mede-eigendom (dat de leefregels vastlegt). De huurder is verplicht het reglement van mede-eigendom na te leven, dat hem door de verhuurder moet worden meegedeeld bij de ondertekening van het huurcontract.

Belangrijk — Sinds 2010 kan geen enkele clausule van het reglement van mede-eigendom de verhuur van een privatieve kavel verbieden. Deze bepaling is van openbare orde.

Het onderscheid tussen algemene gemeenschappelijke kosten en gebruikskosten is essentieel. De gebruikskosten (schoonmaak, verlichting gemeenschappelijke delen, liftonderhoud, collectieve verwarming) kunnen doorgerekend worden aan de huurder. De kosten voor het reservefonds of grote werken blijven ten laste van de mede-eigenaar.

Het reservefonds, verplicht sinds de hervorming van 2018, moet gevoed worden met minimum 5% van de gewone gemeenschappelijke kosten. Dit fonds is een verplichting van de eigenaar en kan niet gevorderd worden van de huurder.

Kerncijfer — Gemiddeld bedragen de kosten van mede-eigendom in Belgie 100-200 EUR per maand voor een standaard appartement, waarvan ongeveer 60% doorgerekend kan worden aan de huurder.

De huurder van een kavel in mede-eigendom heeft specifieke rechten maar ook plichten. Hij moet het reglement van interne orde (RIO) naleven dat betrekking heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke delen. De eigenaar-verhuurder is verplicht dit document mee te delen en hem op de hoogte te brengen van elke wijziging.

De huurder heeft geen stemrecht op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hij kan echter wel getroffen worden door de genomen beslissingen, met name inzake werken of wijziging van de gebruiksregels van de gemeenschappelijke delen.

Goed om te weten — Bij overlast veroorzaakt door een huurder kan de syndicus zich rechtstreeks tot de mede-eigenaar-verhuurder wenden, die verantwoordelijk is voor het gedrag van zijn huurder ten opzichte van de mede-eigendom.

De werken in mede-eigendom worden beslist op de algemene vergadering volgens variabele meerderheidregels: gewone meerderheid (50%+1) voor gewoon onderhoud, tweederde meerderheid voor verbeteringswerken, en viervijfde meerderheid voor wijzigingen van de basisakte.

De kosten van renovatiewerken kunnen nooit doorgerekend worden aan de huurder — het betreft een kapitaaluitgave die ten laste van de eigenaar is. Als de werken echter een significante energetische verbetering opleveren, zou de eigenaar een huurherziening kunnen rechtvaardigen.

Let op — In het Waals Gewest en in Brussel bestaan er renovatiepremies voor mede-eigendommen. Het bedrag kan oplopen tot 70% van de werkenkosten voor energetische renovaties.