De mede-eigendom in België wordt geregeld door de artikelen 3.78 tot 3.100 van het nieuw Burgerlijk Wetboek, van kracht sinds 1 september 2021. Deze hervorming heeft de regels voor appartementsgebouwen gemoderniseerd, met name wat betreft de relatie tussen verhurende mede-eigenaars en huurders.
Elk gebouw in mede-eigendom beschikt over twee fundamentele documenten: de basisakte (die de gemeenschappelijke en privatieve delen beschrijft) en het reglement van mede-eigendom (dat de leefregels vastlegt). De huurder is verplicht het reglement van mede-eigendom na te leven, dat hem door de verhuurder moet worden meegedeeld bij ondertekening van het huurcontract.
Belangrijk — Sinds 2010 mag geen enkele clausule van het reglement van mede-eigendom de verhuur van een privatief lot verbieden. Deze bepaling is van openbare orde.
Artikelen in dit hoofdstuk
- Basisakte en reglement — Fundamentele documenten van de mede-eigendom · 7 min
- Hervorming 2021 — Nieuwigheden van het Burgerlijk Wetboek · 6 min
- Verplichtingen van de verhuurder — Wat de eigenaar moet meedelen · 5 min
Het onderscheid tussen algemene gemeenschappelijke lasten en gebruikslasten is essentieel. De gebruikslasten (schoonmaak, verlichting van gemeenschappelijke delen, onderhoud van de lift, collectieve verwarming) mogen aan de huurder worden doorgerekend. De lasten voor het reservefonds of grote werken blijven ten laste van de mede-eigenaar.
Het reservefonds, verplicht sinds de hervorming van 2018, moet worden gespijsd ten belope van minimaal 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten. Dit fonds is een verplichting van de eigenaar en kan niet aan de huurder worden aangerekend.
Kerncijfer — Gemiddeld bedragen de lasten van mede-eigendom in België 100-200 € per maand voor een standaardappartement, waarvan ongeveer 60% doorrechenbaar is aan de huurder.
Artikelen in dit hoofdstuk
- Doorrechenbare lasten — Gedetailleerde lijst met voorbeelden · 8 min
- Reservefonds — Verplichtingen en berekening · 5 min
- Afrekening van de lasten — Provisies vs werkelijke lasten · 6 min
De huurder van een lot in mede-eigendom heeft specifieke rechten maar ook verplichtingen. Hij moet het reglement van interne orde (RIO) respecteren dat betrekking heeft op het gebruik van de gemeenschappelijke delen. De verhuurder-eigenaar is verplicht dit document mee te delen en hem op de hoogte te brengen van elke wijziging.
De huurder heeft geen stemrecht op de algemene vergadering van mede-eigenaars. Hij kan echter wel getroffen worden door de genomen beslissingen, met name inzake werken of wijziging van de gebruiksregels van de gemeenschappelijke delen.
Goed om te weten — Bij overlast veroorzaakt door een huurder kan de syndicus zich rechtstreeks tot de verhurende mede-eigenaar wenden, die verantwoordelijk is voor het gedrag van zijn huurder ten opzichte van de mede-eigendom.
Artikelen in dit hoofdstuk
- Reglement van interne orde — Inhoud en tegenwerpelijkheid · 5 min
- Burenconflicten — Bemiddeling en verhaal · 6 min
- Toeristische verhuur — Airbnb en mede-eigendom in België · 7 min
Werken in mede-eigendom worden beslist op de algemene vergadering volgens meerderheidregels die variëren: gewone meerderheid (50%+1) voor gewoon onderhoud, 2/3 meerderheid voor verbeteringswerken, en 4/5 meerderheid voor wijzigingen aan de basisakte.
De kosten van renovatiewerken mogen nooit aan de huurder worden doorgerekend — het betreft een kapitaaluitgave die ten laste van de eigenaar valt. Indien de werken echter een significante energieverbetering opleveren, kan de eigenaar een huurherziening rechtvaardigen.
Let op — In het Waals Gewest en in Brussel bestaan er renovatiepremies voor mede-eigendommen. Het bedrag kan oplopen tot 70% van de kosten van de werken voor energierenovaties.
Artikelen in dit hoofdstuk
- Vereiste meerderheden — Stemregels per type beslissing · 6 min
- Energierenovatie — Premies en verplichtingen · 7 min
- Syndicus en werken — Rol van de syndicus bij het beheer · 5 min