En Belgique, le locataire est présumé responsable des dommages causés au bien loué pendant la durée du bail, conformément à l’article 1732 du Code civil. Cette présomption de responsabilité rend l’assurance incendie quasi indispensable, même si elle n’est pas légalement obligatoire dans tous les cas.
Dans la pratique, la quasi-totalité des baux résidentiels belges contiennent une clause imposant au locataire de souscrire une assurance couvrant au minimum la responsabilité civile locative (RC locative). Le propriétaire peut exiger la preuve de cette assurance avant la remise des clés.
Bon à savoir — Le propriétaire bailleur a également intérêt à souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui couvre les risques non pris en charge par l’assurance du locataire : vice de construction, défaut d’entretien des parties communes, responsabilité civile immeuble.
Du côté du bailleur, l’assurance incendie du bâtiment est vivement recommandée, notamment pour couvrir les risques liés à la structure du bien, aux parties communes (en copropriété) et aux sinistres dont l’origine n’est pas imputable au locataire.
Les principales assurances en matière de location en Belgique sont :
- Assurance incendie locataire : couvre la RC locative (dommages au bien loué), les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) et souvent le contenu mobilier du locataire.
- Assurance propriétaire non-occupant (PNO) : protège le bailleur contre les sinistres non couverts par le locataire et les périodes de vacance locative.
- Assurance loyers impayés : garantit au bailleur le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire (généralement après un délai de carence de 2-3 mois).
Chiffre clé — Le coût moyen d’une assurance incendie locataire pour un appartement de 80 m² en Belgique est d’environ 200 à 280 € par an. Une assurance PNO pour le bailleur coûte en moyenne 100 à 200 € par an.
Les garanties complémentaires fréquemment souscrites incluent le vol, le bris de vitres, la protection juridique en cas de litige locatif et l’assistance (relogement temporaire en cas de sinistre rendant le bien inhabitable).
Pour le bailleur, il est recommandé de :
- Exiger une attestation d’assurance du locataire avant la signature du bail et à chaque renouvellement annuel.
- Souscrire une assurance PNO couvrant les périodes de vacance entre deux locataires.
- Vérifier que l’assurance du locataire couvre un montant suffisant, en rapport avec la valeur de reconstruction du bien.
Pour le locataire, les bonnes pratiques sont :
- Comparer les offres auprès de plusieurs assureurs (écart de 30 à 50% entre les offres pour des garanties équivalentes).
- S’assurer que la couverture inclut les recours des voisins (dommages causés aux biens voisins lors d’un sinistre).
- Déclarer correctement la surface habitable et le contenu pour éviter une sous-assurance en cas de sinistre.
Attention — En cas de sinistre, le locataire doit déclarer le dommage à son assureur dans les meilleurs délais (généralement 8 jours ouvrables) et prévenir immédiatement le bailleur. Tout retard de déclaration peut entraîner une réduction de l’indemnisation.