Belasting voor niet-inwoners op huurinkomsten in Belgie
Hoe worden huurinkomsten van niet-inwoners belast in Belgie? Aangifte, tarief, verdragen.
Fiscale verplichtingen van de niet-inwoner
Een niet-inwonende eigenaar (die in het buitenland woont) is onderworpen aan de Belasting der Niet-Inwoners (BNI) voor zijn Belgische vastgoedinkomsten. De belastingregels zijn identiek aan die van inwoners:
| Element | Inwoner (PB) | Niet-inwoner (BNI) |
|---|---|---|
| Basis (verhuurd aan particulier) | Geindexeerd KI x 1,40 | Geindexeerd KI x 1,40 |
| Basis (verhuurd aan vennootschap) | Werkelijke huur - forfait/kosten | Werkelijke huur - forfait/kosten |
| Tarief | PB progressief (25-50%) | BNI progressief (25-50%) |
| Aftrek intresten | Ja | Ja |
| Onroerende voorheffing | Verschuldigd | Verschuldigd |
De niet-inwoner heeft geen belastingvrije som (minimum niet-belastbaar) in Belgie, tenzij hij minstens 75% van zijn wereldwijde inkomsten uit Belgie haalt.
De niet-inwoner geniet hetzelfde voordelige KI-systeem als de inwoner. Als de huurder een particulier is, wordt de belasting berekend op het geindexeerde KI — niet op de werkelijke huur.
De aangifte BNI
Verplichting
De niet-inwoner moet een jaarlijkse BNI-aangifte indienen bij de FOD Financien (bureau der niet-inwoners):
- Online via Tax-on-web (met itsme of Belgische elektronische identiteitskaart)
- Via een gevolmachtigde (Belgische boekhouder)
- Per post (papieren formulier)
Inhoud
Identiek aan vak III van de PB-aangifte:
- Code 1106: pand verhuurd aan een particulier (niet-geindexeerd KI)
- Code 1109: pand verhuurd aan een vennootschap (brutohuur)
- Code 1146: leningsintresten
Termijnen
| Wijze | Termijn |
|---|---|
| Tax-on-web | Midden november (niet-inwoners) |
| Papier | 30 september |
| Boekhouder | Volgens mandaat |
Betaling
De belasting is te betalen binnen 2 maanden na het aanslagbiljet. De betaling kan via internationale overschrijving (SEPA).
Raadpleeg onze gids over de PB-aangifte voor de codes en stappen.
Dubbelbelastingverdragen
Principe
Belgie heeft dubbelbelastingverdragen gesloten met meer dan 90 landen. Het principe voor vastgoedinkomsten: uitsluitend belastbaar in het land waar het pand gelegen is (Belgie).
| Land van verblijf | Verdrag | Methode van eliminatie |
|---|---|---|
| Frankrijk | Ja | Vrijstelling met progressievoorbehoud |
| Nederland | Ja | Vrijstelling |
| Luxemburg | Ja | Vrijstelling |
| Duitsland | Ja | Belastingkrediet |
| Verenigd Koninkrijk | Ja | Belastingkrediet |
| Verenigde Staten | Ja | Belastingkrediet |
Vrijstelling met progressievoorbehoud
De meest gebruikte methode: het land van verblijf stelt de Belgische vastgoedinkomsten vrij maar houdt er rekening mee om het tarief vast te stellen dat op de andere inkomsten van toepassing is. Gevolg: het marginale tarief op de andere inkomsten kan stijgen.
Belastingkrediet
Bepaalde landen (Duitsland, VK, VS) kennen een belastingkrediet toe: de in Belgie betaalde belasting wordt afgetrokken van de belasting verschuldigd in het land van verblijf. Het resultaat is vergelijkbaar: geen dubbele belasting.
In de praktijk
Beheer op afstand
De niet-inwonende eigenaar moet zijn pand op afstand beheren:
- Software voor verhuurbeheer: opvolging van huurbetalingen, herinneringen, documenten (online toegankelijk)
- Plaatselijke gevolmachtigde: een naaste of beheerder voor noodgevallen
- Belgische boekhouder: voor de jaarlijkse BNI-aangifte
Onroerende voorheffing
De voorheffing is verschuldigd zelfs als de eigenaar niet-inwoner is. Ze kan betaald worden via domiciliering (Belgische rekening) of via internationale overschrijving.
Registratie van het huurcontract
De registratie van het huurcontract bij de FOD Financien is verplicht en gratis. Ze kan online via MyRent, zelfs vanuit het buitenland.
Erfopvolging
Bij overlijden van de niet-inwonende eigenaar zijn de successierechten op het Belgische pand verschuldigd in Belgie, in het Gewest waar het pand gelegen is. Het successieverdrag met het land van verblijf is van toepassing.
Om vanuit het buitenland een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Voor expats, raadpleeg onze gids over verhuur tijdens expatriatie. Voor de huurfiscaliteit, raadpleeg onze gids.