Impot des non-residents sur les revenus locatifs en Belgique
Comment sont imposes les revenus locatifs belges des proprietaires non-residents ? Declaration INR, conventions de double imposition et obligations fiscales.
Obligations fiscales du non-resident
Un proprietaire non-resident (qui vit a l’etranger) est soumis a l’Impot des Non-Residents (INR) pour ses revenus immobiliers belges. Les regles d’imposition sont identiques a celles des residents :
| Element | Resident (IPP) | Non-resident (INR) |
|---|---|---|
| Base (loue a particulier) | RC indexe x 1,40 | RC indexe x 1,40 |
| Base (loue a societe) | Loyer reel - forfait/frais | Loyer reel - forfait/frais |
| Taux | IPP progressif (25-50 %) | INR progressif (25-50 %) |
| Deduction interets | Oui | Oui |
| Precompte immobilier | Du | Du |
Le non-resident n’a pas de quotite exemptee d’impot (minimum non imposable) en Belgique, sauf s’il tire au moins 75 % de ses revenus mondiaux de Belgique.
Le non-resident beneficie du meme systeme avantageux du RC que le resident. Si le locataire est un particulier, l’impot est calcule sur le RC indexe — pas sur le loyer reel.
La declaration INR
Obligation
Le non-resident doit deposer une declaration INR annuelle aupres du SPF Finances (bureau des non-residents) :
- En ligne via Tax-on-web (avec itsme ou carte d’identite electronique belge)
- Par un mandataire (comptable belge)
- Par courrier (formulaire papier)
Contenu
Identique au cadre III de la declaration IPP :
- Code 1106 : bien loue a un particulier (RC non indexe)
- Code 1109 : bien loue a une societe (loyer brut)
- Code 1146 : interets d’emprunt
Delais
| Mode | Delai |
|---|---|
| Tax-on-web | Mi-novembre (non-residents) |
| Papier | 30 septembre |
| Comptable | Selon mandat |
Paiement
L’impot est a payer dans les 2 mois suivant l’avertissement-extrait de role. Le paiement peut se faire par virement international (SEPA).
Consultez notre guide sur la declaration IPP pour les codes et etapes.
Conventions de double imposition
Principe
La Belgique a signe des conventions de double imposition avec plus de 90 pays. Le principe pour les revenus immobiliers : imposables uniquement dans le pays de situation du bien (la Belgique).
| Pays de residence | Convention | Methode d’elimination |
|---|---|---|
| France | Oui | Exemption avec progressivite |
| Pays-Bas | Oui | Exemption |
| Luxembourg | Oui | Exemption |
| Allemagne | Oui | Credit d’impot |
| Royaume-Uni | Oui | Credit d’impot |
| Etats-Unis | Oui | Credit d’impot |
Exemption avec reserve de progressivite
La methode la plus courante : le pays de residence exempte les revenus immobiliers belges mais les prend en compte pour determiner le taux applicable aux autres revenus. Consequence : le taux marginal sur les autres revenus peut augmenter.
Credit d’impot
Certains pays (Allemagne, UK, USA) accordent un credit d’impot : l’impot belge paye est deduit de l’impot du au pays de residence. Le resultat est similaire : pas de double taxation.
En pratique
Gestion a distance
Le proprietaire non-resident doit gerer son bien a distance :
- Logiciel de gestion locative : suivi des loyers, rappels, documents (accessible en ligne)
- Mandataire local : un proche ou un gestionnaire pour les urgences
- Comptable belge : pour la declaration INR annuelle
Precompte immobilier
Le precompte est du meme si le proprietaire est non-resident. Il peut etre paye par domiciliation bancaire (compte belge) ou par virement international.
Enregistrement du bail
L’enregistrement du bail au SPF Finances est obligatoire et gratuit. Il peut etre fait en ligne via MyRent, meme depuis l’etranger.
Succession
En cas de deces du proprietaire non-resident, les droits de succession sur le bien belge sont dus en Belgique, dans la Region de situation du bien. La convention successorale avec le pays de residence s’applique.
Pour creer un bail conforme depuis l’etranger, utilisez notre generateur de bail en ligne. Pour les expatries, consultez notre guide sur la location pendant expatriation. Pour la fiscalite locative, consultez notre guide.
Questions fréquentes
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Oui. Les revenus immobiliers situes en Belgique doivent etre declares via la declaration INR (Impot des Non-Residents), meme si le proprietaire reside a l'etranger. Les revenus sont imposes en Belgique conformement aux conventions de double imposition.
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Oui, si le locataire est un particulier. Le systeme d'imposition sur le RC (et non sur le loyer reel) s'applique aux non-residents de la meme maniere qu'aux residents. C'est un avantage fiscal important.
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En principe non, grace aux conventions de double imposition. Les revenus immobiliers belges sont imposables uniquement en Belgique (pays de situation du bien). Le pays de residence exempte ou accorde un credit d'impot. Verifiez la convention applicable a votre pays.