Revenu cadastral indexe : calcul et utilite in Belgie
Comment est calcule le revenu cadastral indexe in Belgie ? Coefficient d'indexering, utilite pour l'IPP, le onroerende voorheffing et la location.
Wat is het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen (KI) is de geschatte jaarlijkse huurwaarde van een onroerend goed, vastgesteld door de administratie van het kadaster. Het werd bepaald in 1975 op basis van de huurwaarde op die datum en is nooit herwaardeerd sindsdien.
Het KI wordt gebruikt als berekeningsbasis voor:
- De belasting op vastgoedinkomsten (PB)
- De onroerende voorheffing (jaarlijkse gewestelijke belasting)
- De bepaling van de referentiehuur (indicatieve rooster in Brussel)
Elk pand heeft een uniek KI, vermeld in de eigendomsakte en het aanslagbiljet.
| Element | Niet-geindexeerd KI | Geindexeerd KI (2026) |
|---|---|---|
| Studio Brussel | 400 EUR | 841 EUR |
| Appartement 2 slpk. | 800 EUR | 1 681 EUR |
| Huis 3 slpk. | 1 500 EUR | 3 152 EUR |
Het geindexeerde KI wordt verkregen door het niet-geindexeerde KI te vermenigvuldigen met de indexeringscoefficient die elk jaar wordt vastgesteld.
Berekening van de indexering
Formule
Geindexeerd KI = niet-geindexeerd KI x indexeringscoefficient
Recente coefficienten
| Aanslagjaar | Inkomsten | Coefficient |
|---|---|---|
| 2025 | 2024 | 2,0915 |
| 2026 | 2025 | 2,1016 |
| 2027 | 2026 | Te bevestigen (~2,11) |
Voorbeeld
Appartement met niet-geindexeerd KI van 1 000 EUR:
- Geindexeerd KI (2026) = 1 000 x 2,1016 = 2 102 EUR
- Belastbaar PB-inkomen = 2 102 x 1,40 = 2 943 EUR (indien verhuurd aan een particulier)
De coefficient wordt elk jaar gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Ze is gebaseerd op de consumptieprijsindex.
Vul in uw fiscale aangifte het niet-geindexeerde KI in. De administratie berekent de indexering automatisch. Het geindexeerde KI invullen = dubbele indexering = te hoge belasting.
Waarvoor dient het geindexeerde KI
1. Belasting op vastgoedinkomsten (PB)
Voor een pand verhuurd aan een particulier: belastbaar inkomen = geindexeerd KI x 1,40. Voor een pand verhuurd aan een vennootschap: het KI dient als basis voor de begrenzing van het kostenforfait.
Raadpleeg onze gids over huurinkomsten in Belgie.
2. Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing wordt berekend op het geindexeerde KI:
- Brussel: ~40-50% van het geindexeerde KI
- Wallonie: ~50-60% van het geindexeerde KI
- Vlaanderen: ~45-55% van het geindexeerde KI
3. Huurprijsrooster (Brussel)
Het indicatieve Brusselse huurprijsrooster gebruikt het KI als een van de parameters om de referentiehuur te berekenen. Sinds de hervorming 2026, is dit rooster bindend.
4. Huurwaarborg
In Brussel (hervorming 2026) hangt het maximumbedrag van de huurwaarborg af van het EPB (2 of 3 maanden), niet van het KI. Maar het KI blijft belangrijk voor de fiscale berekening.
Betwisting van het KI
Wanneer betwisten
| Reden | Slaagkans |
|---|---|
| Rekenfout (oppervlakte, aantal kamers) | Hoog |
| Schadegeval (brand, overstroming) dat de waarde verminderd heeft | Hoog |
| Gedeeltelijke sloop | Hoog |
| Achteruitgang van de wijk | Gemiddeld |
| KI te hoog ten opzichte van vergelijkbare panden | Laag |
Procedure
- Schriftelijk bezwaar bij het kadasterkantoor (binnen 2 maanden na de kennisgeving of op elk moment voor een herziening)
- Expertise: de administratie stuurt een expert om het pand te herwaarderen
- Beslissing: kennisgeving van de nieuwe waarde (of behoud)
- Beroep: bij de rechtbank van eerste aanleg bij onenigheid
Opgelet: de herziening kan beide kanten op
Als u een herziening vraagt, kan de administratie het KI verhogen als zij oordeelt dat de huidige waarde te laag is. Bijvoorbeeld als u het pand gerenoveerd heeft zonder de werken aan te geven.
Om uw panden en hun fiscaliteit te beheren, centraliseert een software voor verhuurbeheer de documenten. Om een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Voor de volledige fiscaliteit, raadpleeg onze gids over de huurfiscaliteit.