Louer son bien pendant une expatriation in Belgie
Vous partez a l'etranger et voulez louer votre bien in Belgie. Huurcontract adapte, gestion a distance, fiscalite des non-residents et precautions a prendre.
Welk huurcontract kiezen bij een expatriatie
Voor een tijdelijke expatriatie (2-5 jaar) is het huurcontract van korte duur het meest geschikt:
| Type huurcontract | Duur | Recuperatie van het pand | Risico |
|---|---|---|---|
| Korte duur (1-3 jaar) | Afgestemd op de expatriatie | Op de vervaldag (opzeg 3 maanden voor) | Laag |
| 3-6-9 | 9 jaar | Eigen bewoning (6 maanden opzegtermijn) | Gemiddeld |
| Diplomatiek huurcontract | Variabel | Diplomatieke clausule | Zeer laag |
Het huurcontract van korte duur: de ideale oplossing
Stephanie vertrekt voor 3 jaar. Ze tekent een huurcontract van 3 jaar dat precies bij haar terugkeer eindigt. Op voorwaarde dat ze 3 maanden voor de vervaldag opzegt (2 maanden in Brussel), recupereert ze haar pand.
Het diplomatieke huurcontract (diplomatieke clausule)
Als de expatriatie onzeker is (variabele duur), kan het huurcontract een diplomatieke clausule bevatten waarmee de huurder (vaak ook een expat) kan opzeggen met een kortere opzegtermijn (1-2 maanden). Dit is gebruikelijk op de internationale huurmarkt van Brussel.
Als Stephanie vergeet op te zeggen en het huurcontract van 3 jaar wordt verlengd, overschrijdt het totaal 3 jaar en wordt het huurcontract geherkwalificeerd als huurcontract van 9 jaar. Ze kan haar pand dan niet meer gemakkelijk recupereren. Programmeer een herinnering.
Beheer op afstand
Optie 1: professionele beheerder
Een vastgoedmakelaar of huurbeheerder regelt alles: zoeken van huurder, bezichtigingen, plaatsbeschrijving, inning van de huur, beheer van problemen.
- Kost: 3 tot 5% van de jaarlijkse huur + 1 maand voor het zoeken van een huurder
- Voordeel: geen tussenkomst van uw kant nodig
- Nadeel: aanzienlijke kost over 3 jaar
Optie 2: softwarepakket voor huurbeheer
Online software beheert de administratieve aspecten: opvolging van de huur, herinneringen, generatie van kwitanties, archivering van documenten.
- Kost: 10-30 EUR/maand
- Voordeel: volledige controle op afstand, lage kost
- Nadeel: u moet zelf reageren op problemen (lekkage, panne)
Optie 3: gevolmachtigde naaste
Een vriend of familielid beheert het pand via een notariele volmacht. Hij kan het huurcontract tekenen, de plaatsbeschrijving doen, noodgevallen afhandelen.
- Kost: gratis (behalve de volmacht ~150 EUR)
- Voordeel: vertrouwen, gratis
- Nadeel: last voor de naaste, niet altijd competent
Voor Stephanie is de combinatie software + gevolmachtigde naaste (voor fysieke noodgevallen) de beste prijs-kwaliteitverhouding.
Fiscaliteit voor niet-inwoners
Aangifte in Belgie
Stephanie moet haar Belgische huurinkomsten aangeven via de aangifte BNI (Belasting der Niet-Inwoners):
| Huurder | Belastbare grondslag | Tarief |
|---|---|---|
| Particulier | Geindexeerd KI x 1,40 | Progressief BNI-tarief |
| Vennootschap | Werkelijke huur - forfait 40% | Progressief BNI-tarief |
Dubbelbelastingverdrag
Belgie heeft met de meeste landen verdragen gesloten om dubbele belasting te vermijden. Belgische vastgoedinkomsten zijn doorgaans uitsluitend in Belgie belastbaar (land waar het pand gelegen is). Het land van verblijf (het VK voor Stephanie) stelt vrij of verleent een belastingkrediet.
Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing blijft elk jaar verschuldigd, of Stephanie nu inwoner is of niet. Ze kan betaald worden via internationale overschrijving of domiciliering.
Raadpleeg onze gids over de fiscaliteit van huurinkomsten en de belasting voor niet-inwoners.
De terugkeer voorbereiden
6 maanden voor de terugkeer
- Controleer de vervaldatum van het huurcontract
- Stuur de opzegging per aangetekende brief (3 maanden voor de vervaldag, 2 in Brussel)
- Informeer de huurder over de datum van recuperatie
- Plan de uittredende plaatsbeschrijving (gevolmachtigde of persoonlijk)
Op de vervaldag
- Uittredende plaatsbeschrijving (vergelijken met de intredende)
- Teruggave van de sleutels
- Vrijgave van de huurwaarborg (na akkoord)
- Administratieve afsluiting (schrapping van de huurder bij de gemeente)
Bij verlenging van de expatriatie
Als Stephanie verlengt, kan ze het huurcontract van korte duur vernieuwen op voorwaarde dat het totaal niet meer dan 3 jaar bedraagt. Daarboven wordt het huurcontract geherkwalificeerd als contract van 9 jaar.
Om een huurcontract op te stellen dat is aangepast aan een expatriatie, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere gevallen onze praktijkgevallen.