De huurder kan niet eenzijdig vertrekken
Zelfs bij een ernstig probleem (onbewoonbaarheid, verborgen gebreken, structurele schade) kan de huurder niet op eigen initiatief de woning verlaten zonder opzegtermijn. Hij moet een rechterlijke beslissing bekomen via de vrederechter.
| Situatie | Mag de huurder vertrekken zonder opzegtermijn? |
|---|---|
| Ernstige onbewoonbaarheid | Nee — vrederechter vatten |
| Verborgen gebreken | Nee — vrederechter vatten |
| Overlast door buren | Nee — geen reden voor ontbinding |
| Onbewoonbaarheidsverklaring | Ja — huurcontract opgeschort/ontbonden |
| Overmacht (totale brand) | Ja — huurcontract van rechtswege ontbonden |
De gerechtelijke procedure
- De verhuurder in gebreke stellen per aangetekende brief met beschrijving van het probleem
- Bewijzen verzamelen: foto’s, expertiserapporten, vaststellingen door de deurwaarder
- De vrederechter vatten van het kanton waar het goed gelegen is
- De ontbinding vragen ten laste van de verhuurder, eventueel met schadevergoeding
De vrederechter kan niet alleen het huurcontract ontbinden, maar ook de verhuurder veroordelen tot schadevergoeding (verhuiskosten, tijdelijke herhuisvesting, morele schade).
De huurder die de woning verlaat voor de beslissing van de rechter neemt een groot risico: als de rechter de ontbinding niet uitspreekt, moet de huurder de achterstallige huur en de verbrekingsvergoeding betalen.
De onbewoonbaarheidsverklaring
De onbewoonbaarheidsverklaring is de enige situatie waarin de huurder zonder opzegtermijn of vergoeding kan vertrekken:
- De gemeentelijke overheid (de burgemeester) stelt de onbewoonbaarheid vast
- De huurder moet de woning verlaten binnen de termijn vastgelegd door het besluit
- Het huurcontract wordt opgeschort (als werken mogelijk zijn) of van rechtswege ontbonden (als de woning onherroepelijk onbewoonbaar is)
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet dat het huurcontract van rechtswege wordt ontbonden bij een onbewoonbaarheidsverklaring.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bevestigt de ontbinding van rechtswege bij een onbewoonbaarheidsverklaring.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 voorziet dezelfde regel. De huurder kan een conformiteitsattest aanvragen bij de Vlaamse overheid.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1184 — Gerechtelijke ontbinding. Woninghuurwet van 20 februari 1991 — Tekst op Justel.