Le locataire ne peut pas partir unilateralement
Meme en cas de probleme grave (insalubrite, vices caches, defauts structurels), le locataire ne peut pas quitter le logement sans preavis de sa propre initiative. Il doit saisir le juge de paix pour obtenir la resolution du bail.
Le droit belge ne reconnait pas la “rupture de fait” du bail par le locataire. L’article 1184 de l’ancien Code civil prevoit que la resolution d’un contrat synallagmatique doit etre demandee en justice. Le locataire qui partirait sans preavis s’exposerait a devoir payer le loyer jusqu’a la fin du preavis legal.
| Situation | Le locataire peut-il partir sans preavis ? |
|---|---|
| Insalubrite grave | Non — saisir le juge de paix |
| Vices caches | Non — saisir le juge de paix |
| Nuisances du voisinage | Non — pas un motif de resiliation |
| Arrete d’inhabitabilite | Oui — le bail est suspendu/resilie |
| Force majeure (incendie total) | Oui — le bail est resilie de plein droit |
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Résiliation et préavis.
La procedure devant le juge de paix
Pour obtenir la resolution judiciaire du bail, le locataire doit :
- Mettre le bailleur en demeure par recommande de remedier au probleme dans un delai raisonnable
- Rassembler les preuves : photos, rapports d’expertise, constats d’huissier, correspondance
- Saisir le juge de paix du canton ou se situe le bien
- Demander la resolution aux torts du bailleur, avec eventuellement des dommages et interets
Le juge peut prononcer la resolution du bail aux torts exclusifs du bailleur si celui-ci a manque a son obligation de delivrer un logement en bon etat. Le locataire peut alors etre dispense du preavis et de l’indemnite de rupture.
Le locataire qui quitte le logement avant la decision du juge prend un risque important : si le juge ne prononce pas la resolution, le locataire devra payer les loyers arrieres et l’indemnite de rupture.
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Voir aussi : Le propriétaire peut-il refuser une résiliation an….
Voir aussi : Le préavis commence-t-il le jour de l’envoi ou de ….
Vous pouvez créer bail en ligne.
L’arrete d’inhabitabilite : exception au preavis
L’arrete d’inhabitabilite est la seule situation ou le locataire peut quitter le logement sans preavis ni indemnite :
- L’autorite communale (le bourgmestre) constate l’insalubrite et prend un arrete d’inhabitabilite
- Le locataire doit quitter les lieux dans le delai fixe par l’arrete
- Le bail est suspendu (si les travaux sont possibles) ou resilie de plein droit (si le logement est irrecuperable)
- Le bailleur doit restituer la garantie locative et ne peut reclamer aucune indemnite
En cas de probleme grave, contactez d’abord le Service Logement de votre commune ou le Service d’Inspection Regionale du Logement (DIRL a Bruxelles, DGO4 en Wallonie, Wonen-Vlaanderen en Flandre) pour obtenir une inspection officielle.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que le bail est resilie de plein droit si un arrete d’inhabitabilite est pris. Le Code bruxellois du logement organise la procedure d’inspection.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 confirme la resolution de plein droit en cas d’arrete d’inhabitabilite. Le Code wallon de l’habitation durable organise les inspections de salubrite.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit la meme regle. Le Vlaamse Wooncode organise les procedures de conformite du logement.
Ancien Code civil, art. 1184 — Resolution judiciaire. Loi du 20 fevrier 1991 — Texte sur Justel.