Oui, indexation et revision sont cumulables
L’indexation et la revision sont deux mecanismes distincts et cumulables. L’indexation suit la formule legale chaque annee. La revision adapte le loyer a la valeur locative reelle tous les 3 ans. Le proprietaire peut exercer les deux.
L’article 1728bis du Code civil regit l’indexation, tandis que les articles 7 et 7bis de la loi sur les baux a loyer reglementent la revision. Ces deux bases legales sont independantes et non exclusives.
Il est donc parfaitement legal pour un proprietaire de :
- Indexer le loyer chaque annee a la date anniversaire
- Demander une revision du loyer a l’echeance triennale si la valeur locative a evolue
Pour comprendre en detail les differences entre indexation et revision, consultez notre article comparatif.
En savoir plus : lire la suite.
Comment les deux mecanismes s’articulent
Annees 1 et 2 : le proprietaire indexe le loyer via la formule legale (Loyer de base x Nouvel indice / Indice de depart).
Annee 3 (echeance triennale) : le proprietaire peut, en plus de l’indexation, demander une revision du loyer si la valeur locative du bien a evolue d’au moins 20 % par rapport au loyer en cours. La demande de revision doit etre faite entre le 9e et le 6e mois avant la fin du triennat.
Apres la revision : si le juge accorde une revision, le nouveau loyer revise devient le “loyer de base” pour les indexations futures.
| Mecanisme | Frequence | Base legale | Condition |
|---|---|---|---|
| Indexation | Annuelle | Art. 1728bis CC | Demande ecrite |
| Revision | Triennale | Art. 7 loi baux | Variation de 20 % de la valeur locative |
La revision peut etre demandee tant par le proprietaire (a la hausse) que par le locataire (a la baisse), si la valeur locative a evolue dans un sens ou dans l’autre.
Voir aussi : voir la réponse.
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Voir aussi : Peut-on indexer un loyer au-dessus de l’indice santé ?.
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Impact de la revision sur le calcul de l’indexation
Apres une revision accordee par le juge de paix, le loyer revise devient la nouvelle base pour les indexations futures. Les indices de reference changent egalement :
- Le nouveau loyer de base est le loyer revise fixe par le juge
- Le nouvel indice de depart est celui du mois precedant la decision de revision
- Les indexations suivantes repartent de cette nouvelle base
Ce mecanisme evite un double effet de rattrapage. Le proprietaire ne peut pas cumuler l’augmentation de la revision avec une indexation calculee sur l’ancien loyer de base.
La revision n’est pas automatique : elle necessite soit un accord amiable entre les parties, soit une decision du juge de paix. Le proprietaire ne peut pas unilateralement fixer un nouveau loyer en invoquant la revision.
Specificites regionales
Le cumul indexation-revision est possible dans les trois Regions.
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 maintient les deux mecanismes. Les restrictions PEB s’appliquent a l’indexation mais pas a la revision.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit les memes regles avec les restrictions PEB sur l’indexation uniquement.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 encadre egalement la revision avec des conditions propres au droit flamand.
Article 1728bis du Code civil et articles 7-7bis de la loi sur les baux a loyer — Texte coordonne sur Justel