Nee, het vertrek van een medehuurder staat geen huurverhoging toe
De verhuurder mag de huurprijs niet verhogen omwille van het vertrek van een medehuurder. De huurprijs is vastgelegd in het contract en kan enkel evolueren door jaarlijkse indexering of driejaarlijkse herziening.
In het Belgische huurrecht wordt het huurbedrag bepaald door het huurcontract, ongeacht het aantal bewoners. De verhuurder kan dit bedrag tijdens de huur slechts in twee strikt door de wet omschreven gevallen wijzigen:
- De jaarlijkse indexering: toepassing van de wettelijke formule op basis van het gezondheidsindexcijfer
- De driejaarlijkse herziening: aanpassing van de huurprijs om de drie jaar als de huurwaarde van het goed met minstens 20 % is gewijzigd
Het vertrek van een medehuurder vormt noch een grond voor indexering, noch voor herziening.
Wat de wet zegt over medehuur
Bij een medehuurpact (een enkel contract voor alle medehuurders) zijn de medehuurders hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de volledige huurprijs. Als een medehuurder vertrekt:
- De overblijvende medehuurders moeten de volledige huurprijs betalen
- De verhuurder kan het totaalbedrag niet verhogen
- Een addendum aan het contract kan worden opgesteld om het vertrek en de eventuele komst van een vervanger vast te leggen
Bij afzonderlijke contracten (een contract per medehuurder voor een deel van het goed) betreft het vertrek enkel het eigen contract. De verhuurder kan het vrijgekomen deel opnieuw verhuren, eventueel tegen een andere huurprijs.
Als een nieuwe medehuurder de vertrekkende vervangt, moet een addendum aan het contract worden ondertekend door alle partijen. De huurprijs blijft identiek.
Vergelijkbare situaties waar een verhoging soms ten onrechte wordt ingeroepen
Verbeteringswerken: de verhuurder die werken uitvoert kan de huurprijs niet verhogen buiten de driejaarlijkse herziening, behalve bij wederzijds akkoord.
Stijging van mede-eigendomskosten: als de kosten stijgen, kan de verhuurder de provisies voor kosten aanpassen, maar niet de basishuurprijs.
Nieuw contract: bij het verstrijken van het contract en de ondertekening van een nieuw contract kan de verhuurder vrij een nieuwe huurprijs bepalen.
Elke huurverhoging die niet gerechtvaardigd is door indexering of herziening kan door de huurder worden betwist voor de vrederechter.
Regionale bijzonderheden
De regel is identiek in de drie Gewesten.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet geen afwijking voor medehuur.
Waals Gewest
Het Waals decreet van 15 maart 2018 voorziet een specifiek kader voor medehuur, zonder impact op het indexeringsmechanisme.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 regelt de medehuur met eigen bepalingen, zonder wijziging van de regels voor huurprijsevolutie.
Artikel 1728bis van het Belgisch Burgerlijk Wetboek — Gecoordineerde tekst op Justel