Delais de reclamation selon la Region
A Bruxelles et en Wallonie, le rattrapage est limite a 3 mois en arriere. En Flandre, la prescription generale de 5 ans s’applique, mais l’effet retroactif de la demande reste encadre. Les annees non reclamees sont definitivement perdues.
L’article 1728bis du Code civil prevoit que l’indexation ne produit ses effets que pour le futur et les mois ecoules depuis la demande, dans la limite fixee par chaque Region. Le proprietaire ne peut donc pas reclamer des arrieres d’indexation sur plusieurs annees.
Cette limitation protege le locataire contre des rattrapages massifs et imprevisibles. Meme si le proprietaire n’a jamais demande l’indexation pendant 5 ou 10 ans, il ne pourra recuperer que les montants correspondant au delai autorise dans sa Region.
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Indexation du loyer.
Comment calculer le montant du rattrapage
Pour calculer le rattrapage, le proprietaire doit :
- Identifier la date anniversaire du bail
- Appliquer la formule d’indexation pour chaque annee concernee
- Calculer la difference entre le loyer paye et le loyer indexe
- Limiter la reclamation aux mois autorises par la Region
| Region | Retroactivite maximale | Base legale |
|---|---|---|
| Bruxelles | 3 mois | Ordonnance 2017 |
| Wallonie | 3 mois | Decret 2018 |
| Flandre | Prescription 5 ans | Woninghuurdecreet 2018 |
Utilisez notre calculateur d’indexation pour determiner le montant exact du rattrapage sur la periode autorisee.
Voir aussi : voir la réponse.
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Prescription et limites pratiques
Prescription civile : en droit commun, les creances locatives se prescrivent par 5 ans (article 2277 du Code civil). Cependant, cette prescription ne permet pas de contourner les limites regionales sur la retroactivite de la demande d’indexation.
Difference entre prescription et retroactivite : la prescription concerne le droit de reclamer en justice. La retroactivite concerne la periode sur laquelle l’indexation produit ses effets. Meme si la prescription n’est pas acquise, la retroactivite reste limitee.
Impact financier : un proprietaire qui oublie d’indexer pendant 5 ans un loyer de 900 EUR peut perdre plusieurs milliers d’euros de manque a gagner, car il ne pourra recuperer que 3 mois d’arrieres dans la plupart des cas.
Le proprietaire peut toujours commencer a indexer pour le futur, meme s’il a oublie pendant plusieurs annees. Le calcul reprend alors depuis le loyer de base initial, pas depuis le dernier loyer paye.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 limite clairement la retroactivite a 3 mois. Le proprietaire qui envoie sa demande d’indexation le 1er juin ne peut reclamer que les arrieres depuis le 1er mars.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit la meme limitation de 3 mois de retroactivite, alignee sur le regime bruxellois.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne prevoit pas de limite explicite de 3 mois, mais applique la prescription civile de 5 ans. En pratique, les tribunaux flamands tendent a limiter la retroactivite de maniere raisonnable.
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel