Non, l’indexation ne concerne que le loyer de base
L’indexation prevue par l’article 1728bis du Code civil ne s’applique qu’au loyer de base, pas aux charges locatives. Les charges evoluent selon leurs propres mecanismes (depenses reelles ou forfait contractuel).
La formule d’indexation (Loyer de base x Nouvel indice / Indice de depart) ne concerne que le montant du loyer convenu dans le bail initial. Les charges locatives — qu’il s’agisse de provisions sur charges reelles ou de forfaits — sont regies par des regles distinctes.
Un proprietaire qui appliquerait la formule d’indexation aux charges commettrait une erreur que le locataire pourrait contester.
En savoir plus : FAQ Indexation du loyer.
Comment les charges evoluent-elles
Il existe deux systemes de charges en droit locatif belge :
Charges reelles (provisions) : le locataire paie des provisions mensuelles, et le proprietaire effectue un decompte annuel base sur les depenses reelles. Si les depenses augmentent, les provisions peuvent etre ajustees en consequence.
Charges forfaitaires : un montant fixe est convenu dans le bail. Ce forfait ne peut pas etre modifie en cours de bail, sauf accord mutuel. Le proprietaire ne peut pas appliquer l’indexation a ce forfait.
| Type de charges | Indexable ? | Mode d’evolution |
|---|---|---|
| Loyer de base | Oui | Formule legale (art. 1728bis) |
| Charges reelles | Non | Decompte annuel |
| Charges forfaitaires | Non | Fixe (sauf accord) |
| Precompte immobilier | Non | A charge du proprietaire |
Si le bail prevoit un loyer “charges comprises” (tout compris), c’est l’ensemble qui constitue le loyer de base indexable. Verifiez la redaction exacte de votre bail.
Voir aussi : voir la réponse.
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Vous pouvez rédiger un bail en ligne.
Le cas particulier du loyer “charges comprises”
Lorsque le bail prevoit un montant unique “charges comprises”, sans ventilation entre loyer et charges, la situation est plus delicate :
- Certains tribunaux considerent que le montant total constitue le loyer de base et peut etre indexe integralement
- D’autres exigent une ventilation pour n’indexer que la partie “loyer”
- La jurisprudence recommande de toujours distinguer clairement le loyer des charges dans le bail
Pour eviter les litiges, il est recommande de prevoir dans le bail une separation claire entre le montant du loyer et les provisions pour charges.
Un proprietaire qui indexe un montant “charges comprises” sans distinguer la part de loyer et la part de charges s’expose a une contestation du locataire. La prudence impose de ventiler.
Specificites regionales
La distinction entre loyer et charges est identique dans les trois Regions.
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 impose la transparence sur les charges dans les baux bruxellois. Le decompte annuel est obligatoire pour les charges reelles.
Region wallonne
Le decret wallon du 15 mars 2018 prevoit des obligations similaires de transparence.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 encadre egalement la gestion des charges locatives avec des regles de decompte.
Article 1728bis du Code civil belge — Texte coordonne sur Justel