Het contract wordt automatisch overgedragen aan de erfgenamen
Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan het huurcontract. Het contract wordt automatisch overgedragen aan de erfgenamen op grond van artikel 1742 van het oud Burgerlijk Wetboek. De erfgenamen kunnen het contract voortzetten onder dezelfde voorwaarden of beeindigen met een opzegtermijn van 3 maanden. De verhuurder kan het contract niet opzeggen wegens het overlijden alleen.
Het principe is duidelijk: “De huur wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door die van de huurder” (oud Burgerlijk Wetboek, art. 1742). Het huurcontract maakt deel uit van de nalatenschap en wordt geerfd zoals elk ander recht of verplichting.
De erfgenamen nemen het contract over met alle voorwaarden: huurbedrag, lasten, resterende duur, huurwaarborg. Zij worden hoofdelijk verantwoordelijk voor de verplichtingen van het contract.
Het contract is overdraagbaar aan erfgenamen zowel aan huurders- als aan verhuurderszijde. Hetzelfde mechanisme geldt bij overlijden van de verhuurder.
Te ondernemen stappen na het overlijden
Voor de erfgenamen van de huurder:
- Breng de verhuurder op de hoogte van het overlijden zo snel mogelijk (aangetekende brief + overlijdensakte)
- Beslis gezamenlijk om het contract voort te zetten of niet (redelijke termijn van 1 tot 2 maanden)
- Bij voortzetting: communiceer de identiteit van de nieuwe titularis(sen)
- Bij stopzetting: verstuur opzeg per aangetekende brief (opzegtermijn van 3 maanden)
- Ontruim de woning binnen de opzegtermijn en organiseer de plaatsbeschrijving bij uittrede
Voor de verhuurder:
- Wacht tot de erfgenamen zich melden (ruim nooit zelf de woning)
- Blijf de huur factureren (de erfgenamen zijn verantwoordelijk)
- De huurwaarborg blijft geblokkeerd tot het einde van het contract
Centraliseer uw huurdocumenten (contract, plaatsbeschrijving, waarborg) op BailBelgique. Bij overlijden hebben erfgenamen of de verhuurder gemakkelijk toegang tot de volledige huurgeschiedenis.
Bijzondere gevallen
Langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende: de partner die in de woning woonde, geniet een versterkte bescherming. Hij of zij mag de woning blijven bewonen, zelfs als hij of zij geen partij was bij het contract. Dit recht heeft voorrang op dat van de andere erfgenamen.
Cohousing: bij overlijden van een medehuurder loopt het contract door met de overlevende medehuurders. De erfgenamen van de overledene zijn bevrijd voor de toekomst (maar niet voor eventuele achterstallen).
Verwerping van de nalatenschap: als alle erfgenamen de nalatenschap verwerpen, eindigt het contract. De verhuurder kan een curator voor onbeheerde nalatenschap aanvragen bij de rechtbank.
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Erfgenamen aanvaarden de nalatenschap | Contract gaat door onder dezelfde voorwaarden |
| Erfgenamen geven opzeg | Einde contract na 3 maanden opzegtermijn |
| Langstlevende partner in de woning | Recht om te blijven, zelfs zonder op het contract te staan |
| Allen verwerpen de nalatenschap | Contract eindigt, curator aangesteld |
| Cohousing | Contract gaat door met overlevende medehuurders |
Erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, zijn hoofdelijk verantwoordelijk voor onbetaalde huur van de overledene en voor huurschade. Informeer u over eventuele huurschulden voor u de nalatenschap aanvaardt.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beschermt de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende die het recht heeft om het contract over te nemen, zelfs als hij of zij geen ondertekenaar was. De opzegtermijn van 3 maanden voor erfgenamen die willen vertrekken, blijft van toepassing.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde bepalingen. De erfgenamen beschikken over een redelijke termijn om zich bij de verhuurder te melden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 beschermt eveneens de langstlevende echtgenoot of wettelijk samenwonende. Vlaamse erfgenamen beschikken over hetzelfde recht om op te zeggen met 3 maanden opzegtermijn.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1742 — Tekst op Justel. “De huur wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door die van de huurder.”