Le bail se transmet automatiquement aux heritiers
Le deces du locataire ne met pas fin au bail. Le contrat est automatiquement transmis aux heritiers en vertu de l’article 1742 de l’ancien Code civil. Les heritiers peuvent continuer le bail aux memes conditions ou y mettre fin avec un preavis de 3 mois. Le bailleur ne peut pas resilier le bail au seul motif du deces.
Le principe est clair : “Le contrat de louage n’est point resolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur” (ancien Code civil, art. 1742). Le bail fait partie de la succession et est herite comme tout autre droit ou obligation.
Les heritiers reprennent le bail avec toutes ses conditions : montant du loyer, charges, duree restante, garantie locative. Ils deviennent solidairement responsables des obligations du bail.
Le bail est transmissible aux heritiers tant du cote locataire que du cote bailleur. Le meme mecanisme s’applique en cas de deces du proprietaire.
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Bail et contrat.
Demarches a suivre apres le deces
Pour les heritiers du locataire :
- Informez le bailleur du deces dans les meilleurs delais (lettre recommandee + acte de deces)
- Decidez collectivement de poursuivre ou non le bail (delai raisonnable de 1 a 2 mois)
- Si vous poursuivez : communiquez l’identite du ou des nouveaux titulaires
- Si vous souhaitez arreter : envoyez un conge par recommande (preavis de 3 mois)
- Videz le logement dans le delai de preavis et organisez l’etat des lieux de sortie
Pour le bailleur :
- Attendez que les heritiers se manifestent (ne videz jamais le logement vous-meme)
- Continuez a facturer le loyer (les heritiers en sont redevables)
- La garantie locative reste bloquee jusqu’a la fin du bail
Centralisez vos documents de bail (contrat, etat des lieux, garantie) sur BailBelgique. En cas de deces, les heritiers ou le bailleur accedent facilement a l’historique complet du bail.
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Cas particuliers
Conjoint survivant ou cohabitant legal : le partenaire qui vivait dans le logement beneficie d’une protection renforcee. Il peut continuer a occuper les lieux meme s’il n’etait pas partie au bail. Ce droit prime sur celui des autres heritiers.
Colocation : en cas de deces d’un colocataire, le bail continue avec les colocataires survivants. Les heritiers du defunt sont liberes pour l’avenir (mais pas des arrieres eventuels).
Renonciation a la succession : si tous les heritiers renoncent, le bail prend fin. Le bailleur peut demander un curateur a succession vacante aupres du tribunal.
| Situation | Consequence |
|---|---|
| Heritiers acceptent la succession | Bail continue aux memes conditions |
| Heritiers donnent conge | Fin du bail apres 3 mois de preavis |
| Conjoint survivant dans les lieux | Droit de rester, meme sans etre au bail |
| Tous renoncent a la succession | Bail prend fin, curateur designe |
| Colocation | Bail continue avec les colocataires survivants |
Les heritiers qui acceptent la succession sont solidairement responsables des loyers impayes du defunt et des degats locatifs. Renseignez-vous sur les dettes locatives avant d’accepter la succession.
Vous pouvez rédiger un bail en ligne.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 protege le conjoint ou cohabitant legal survivant qui a un droit de reprise du bail, meme s’il n’en etait pas signataire. Le preavis de 3 mois pour les heritiers qui souhaitent quitter reste applicable.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit les memes dispositions. Les heritiers disposent d’un delai raisonnable pour se manifester aupres du bailleur.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 protege egalement le conjoint ou cohabitant legal survivant. Les heritiers flamands disposent du meme droit de resilier avec 3 mois de preavis.
Ancien Code civil, art. 1742 — Texte sur Justel. “Le contrat de louage n’est point resolu par la mort du bailleur, ni par celle du preneur.”