Het contract loopt door met de erfgenamen van de verhuurder
Het overlijden van de verhuurder maakt geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen nemen automatisch de hoedanigheid van verhuurder over en de huurder behoudt al zijn rechten. De huur, de lasten, de duur en alle clausules van het contract blijven ongewijzigd. De erfgenamen ontvangen de huur en nemen de verplichtingen van de verhuurder over.
Artikel 1742 van het oud Burgerlijk Wetboek is formeel: “De huur wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door die van de huurder.” Dit principe beschermt de stabiliteit van de huurder bij overlijden van de verhuurder.
De erfgenamen worden de nieuwe verhuurders en zijn gehouden aan dezelfde verplichtingen: onderhoud van het pand, huurherstellingen, teruggave van de huurwaarborg bij het einde van de huur, naleving van de wettelijke opzegtermijn.
Hetzelfde principe geldt omgekeerd: bij overlijden van de huurder nemen diens erfgenamen de hoedanigheid van huurder over.
Praktische stappen na het overlijden
Voor de erfgenamen van de verhuurder:
- Breng de huurder op de hoogte van het overlijden en de identiteit van de nieuwe verhuurders (aangetekende brief)
- Communiceer de nieuwe gegevens voor de huurbetaling (nieuw bankrekeningnummer of tijdelijk behoud van het oude)
- Neem kennis van het contract en de voorwaarden (huur, lasten, vervaldagen, waarborg)
- Beheer de huurwaarborg: contacteer de bank om de titularis aan verhuurderszijde bij te werken
- Beslis over het toekomstig beheer: rechtstreeks beheer, volmacht aan een erfgenaam, of delegatie aan een agentschap
Voor de huurder:
- Betaal de huur normaal verder (als het bankrekeningnummer wijzigt, wacht op instructies van de erfgenamen)
- Bewaar de betalingsbewijzen
- Het contract blijft geldig zoals het is, geen wijziging of nieuw contract is nodig
- Uw rechten (opzeg, indexering, herstellingen) blijven ongewijzigd
De erfgenamen kunnen het beheer van alle geerfde huurcontracten centraliseren op BailBelgique. Gedeelde toegang tussen mede-erfgenamen, betalingsgeschiedenis en documenten beschikbaar in een klik.
Rechten en verplichtingen van de erfgenamen-verhuurders
De erfgenamen die de nalatenschap aanvaarden, nemen alle rechten en verplichtingen van de overleden verhuurder over:
| Recht / Verplichting | Detail |
|---|---|
| Huur ontvangen | Vanaf het overlijden is de huur verschuldigd aan de erfgenamen |
| Huur indexeren | Indien het contract het voorziet en geregistreerd is |
| Opzeg geven | Onder de wettelijke voorwaarden (einde driejaarlijkse periode, motief vereist) |
| Pand onderhouden | Grote herstellingen ten laste van de erfgenamen |
| Waarborg teruggeven | Bij einde huur, na plaatsbeschrijving bij uittrede |
Verkoop van het pand: de erfgenamen kunnen beslissen om het pand te verkopen. Als het contract geregistreerd is, is het tegenwerpelijk aan de koper die het moet respecteren. Als het niet geregistreerd is, riskeert de huurder zijn bescherming te verliezen.
Onverdeeldheid: als meerdere erfgenamen de eigendom delen, zijn zij gezamenlijk verhuurder. Belangrijke beslissingen (opzegging, grote werken) moeten unaniem genomen worden of volgens de regels van de onverdeeldheid.
Als de verhuurder overlijdt en de erfgenamen opzeg willen geven voor eigen bewoning, moeten zij dezelfde voorwaarden respecteren als elke verhuurder: einde driejaarlijkse periode, opzegtermijn van 6 maanden, en de erfgenaam moet effectief in het pand gaan wonen. Het overlijden is geen bijkomend motief voor opzegging.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevestigt de continuiteit van het contract bij overlijden van de verhuurder. Brusselse erfgenamen moeten dezelfde verplichtingen naleven, inclusief de specifieke regels over de aanvangshuurprijs en het indicatieve huurrooster.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde continuiteitsbepaling. In Wallonie moeten erfgenamen die opzeg willen geven dezelfde termijnen en motieven respecteren als de oorspronkelijke verhuurder.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 garandeert de continuiteit van het contract. Vlaamse erfgenamen zijn onderworpen aan dezelfde opzeg- en indexeringsregels als elke verhuurder.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1742 — Tekst op Justel. “De huur wordt niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door die van de huurder.”