Faut-il une societe pour investir dans l’immobilier
Non, ce n’est pas obligatoire. En Belgique, la SCI n’existe pas formellement : on utilise une SRL (societe a responsabilite limitee). Investir en nom propre est fiscalement plus avantageux pour les petits patrimoines (taxation sur le RC). La societe devient interessante a partir de 3-4 biens ou pour la planification successorale, mais la double taxation (ISOC + dividendes) pese lourdement.
| Critere | Nom propre | Societe (SRL) |
|---|---|---|
| Base imposable | RC indexe x 1,40 | Loyer reel - charges reelles |
| Taux d’impot | Jusqu’a 50 % + communale | 20 % (PME, < 100.000 EUR) ou 25 % |
| Charges deductibles | Non (forfait) | Oui (toutes les charges reelles) |
| Sortie de tresorerie | Aucune | Dividendes taxes a 30 % |
| Plus-value | Exoneree apres 5 ans | Toujours taxee (25 %) |
| Succession | Droits de succession sur le bien | Donation de parts (planifiable) |
En savoir plus : FAQ Fiscalité immobilière.
Comparaison fiscale chiffree
En nom propre (location privee) :
| Element | Montant |
|---|---|
| Base imposable (RC indexe x 1,40) | 4.570 EUR |
| IPP (50 % + 7 %) | 2.445 EUR |
| Precompte immobilier | 1.200 EUR |
| Charge fiscale totale | 3.645 EUR |
Via SRL :
| Element | Montant |
|---|---|
| Loyer annuel | 14.400 EUR |
| Charges deductibles (PI, assurance, amortissement, etc.) | -6.500 EUR |
| Benefice imposable | 7.900 EUR |
| ISOC (20 % PME) | 1.580 EUR |
| Dividende distribue (7.900 - 1.580) | 6.320 EUR |
| Prelevement mobilier (30 %) | 1.896 EUR |
| Charge fiscale totale | 3.476 EUR |
L’ecart est faible dans cet exemple, mais la societe offre la possibilite de reinvestir les benefices sans distribution (et donc sans taxation des dividendes).
Voir aussi : Le précompte immobilier est-il différent par régio….
Voir aussi : La plus-value immobilière est-elle taxée en Belgiq….
Voir aussi : Faut-il créer une SCI pour optimiser la fiscalité ….
Avantages et inconvenients
Avantages de la societe :
- Deduction de toutes les charges reelles (interets, amortissement, travaux, frais de gestion)
- Amortissement du bien (generalement 3 % par an sur le batiment)
- Reinvestissement des benefices sans taxation immediae
- Planification successorale facilitee (donation de parts)
- Responsabilite limitee au capital
Inconvenients de la societe :
- Double taxation (ISOC + dividendes)
- Frais de constitution et de comptabilite annuelle (2.000 a 5.000 EUR/an)
- Plus-value toujours taxee a la revente (pas d’exoneration apres 5 ans)
- Droits d’enregistrement sur l’apport du bien (12 ou 12,5 %)
- Moins de flexibilite pour la revente
Transferer un bien existant dans une societe entraine des droits d’enregistrement (12 a 12,5 %) sur la valeur du bien. Ce cout est souvent dissuasif. Mieux vaut constituer la societe avant l’acquisition si vous optez pour cette structure.
Consultez un fiscaliste avant de decider. Le seuil de rentabilite de la societe depend de votre taux marginal, du nombre de biens, de votre strategie de reinvestissement et de vos objectifs successoraux. Il n’y a pas de reponse universelle.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % en nom propre et en societe a Bruxelles. Le taux reduit (abattement) pour la premiere habitation ne s’applique pas aux achats via societe. Les plus-values immobilieres sont exonerees en nom propre apres 5 ans.
Region wallonne
Droits d’enregistrement de 12,5 % (taux reduit de 3 % pour modestes en nom propre uniquement). La Wallonie offre certains avantages fiscaux pour les renovations qui s’appliquent aussi en societe (primes energie, etc.).
Region flamande
Droits d’enregistrement de 12 % (taux reduit de 1 % pour premiere habitation unique en nom propre). La Flandre a le droit d’enregistrement le plus bas, ce qui peut favoriser l’investissement en societe dans cette region.
Code des societes et associations (CSA), articles 7 a 16 CIR 92 (revenus immobiliers), articles 215 a 229 CIR 92 (impot des societes) — Textes sur Justel