Comment calculer la rentabilite nette apres impots
La rentabilite nette apres impots se calcule ainsi : (Loyer annuel - Charges - Impact fiscal) / Prix d’acquisition x 100. En Belgique, l’impact fiscal repose sur le revenu cadastral indexe majore de 40 %, et non sur le loyer reel percu. Le rendement net se situe generalement entre 2 et 4 %, contre 4 a 7 % en brut.
La formule detaillee :
| Etape | Calcul |
|---|---|
| 1. Loyer annuel brut | Loyer mensuel x 12 |
| 2. Charges annuelles | Precompte + assurance + entretien + gestion + vacance |
| 3. Revenu net avant impots | Etape 1 - Etape 2 |
| 4. Base imposable | RC indexe x 1,40 |
| 5. Impot supplementaire | Base imposable x taux marginal IPP |
| 6. Revenu net apres impots | Etape 3 - Etape 5 |
| 7. Rentabilite nette | (Etape 6 / Prix acquisition) x 100 |
Le prix d’acquisition comprend le prix du bien, les frais de notaire (droits d’enregistrement + honoraires) et les eventuels travaux de mise en location.
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Fiscalité immobilière.
Exemple de calcul concret
Appartement achete 250.000 EUR a Bruxelles (frais inclus : 280.000 EUR). RC : 1.200 EUR. Loyer : 1.100 EUR/mois.
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyer brut | 13.200 EUR |
| Precompte immobilier | -1.100 EUR |
| Assurance PO | -350 EUR |
| Entretien / reparations | -500 EUR |
| Vacance locative (1 mois/3 ans) | -367 EUR |
| Revenu net avant impots | 10.883 EUR |
| RC indexe x 1,40 (1.200 x 2,1763 x 1,40) | 3.656 EUR |
| Supplement IPP (taux marginal 50 %) | -1.828 EUR |
| Revenu net apres impots | 9.055 EUR |
| Rentabilite nette | 3,23 % |
Rentabilite brute vs nette :
| Type | Formule | Resultat exemple |
|---|---|---|
| Brute | Loyer annuel / Prix achat | 5,28 % |
| Nette avant impots | (Loyer - Charges) / Prix total | 3,89 % |
| Nette apres impots | (Loyer - Charges - Impot) / Prix total | 3,23 % |
Voir aussi : Comment déclarer ses revenus locatifs.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Comment calculer le précompte immobilier.
Charges a integrer dans le calcul
Charges recurrentes :
- Precompte immobilier : variable selon la commune (600 a 2.000 EUR/an pour un RC de 1.200 EUR)
- Assurance proprietaire : 250 a 500 EUR/an selon la couverture
- Entretien et reparations : prevoir 1 a 2 % du prix du bien par an
- Frais de gestion : 5 a 8 % du loyer si agence, 0 si gestion directe
- Vacance locative : 3 a 5 % du loyer annuel (1 mois tous les 2-3 ans)
- Syndic (copropriete) : 500 a 1.500 EUR/an selon les charges communes
Ne confondez pas la rentabilite nette avec le cash-flow : si le bien est finance par emprunt, les mensualites du credit ne sont pas une charge de rentabilite mais un flux de tresorerie. Les interets d’emprunt ne sont pas deductibles des revenus locatifs prives en Belgique.
Utilisez notre calculateur de rentabilite pour integrer automatiquement le precompte de votre commune et le taux d’indexation du RC en vigueur.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Le precompte immobilier bruxellois est modere (taux de base 1,25 %, pas de centimes provinciaux). Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % (taux reduit de 0 % jusqu’a 600.000 EUR pour la residence principale sous conditions). La rentabilite nette est souvent plus basse en raison des prix d’achat eleves.
Region wallonne
Le precompte est variable mais souvent plus eleve (centimes communaux importants dans certaines villes). Les droits d’enregistrement sont de 12,5 % (taux reduit de 3 % pour modestes). Les prix d’achat plus bas permettent des rendements bruts plus eleves, mais les charges proportionnellement plus lourdes reduisent l’ecart net.
Region flamande
Le precompte a un taux de base plus eleve (3,97 %) mais les centimes additionnels sont generalement plus bas. Les droits d’enregistrement sont de 12 % (taux reduit de 1 % pour la premiere habitation unique). La Flandre offre souvent le meilleur equilibre prix/rendement pour l’investissement locatif.
Articles 7 a 13 CIR 92 (taxation immobiliere), legislation regionale sur les droits d’enregistrement — Textes sur Justel