FAQ — Fiscaliteit
Onroerende voorheffing, aangifte huurinkomsten, aftrekposten, btw, meerwaarde — alle antwoorden over de fiscaliteit bij verhuur in België.
-
In België geeft de eigenaar het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) aan, verhoogd met 40%, in zijn PB-aangifte. Niet de werkelijke huurprijs wordt aangegeven, behalve bij verhuur aan een vennootschap.
-
Nee, in België zijn renovatiekosten van een privéhuurwoning niet fiscaal aftrekbaar. Alleen de intresten van een hypothecaire lening kunnen de belastbare basis verminderen.
-
Het basis-KI is federaal, maar het tarief van de voorheffing verschilt per Gewest en gemeente. De gemeentelijke en provinciale opcentiemen verklaren de grote verschillen van gemeente tot gemeente.
-
De eigenaar. De onroerende voorheffing is altijd ten laste van de verhuurder. Ze kan niet doorgerekend worden aan de huurder bij een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats. Uitzondering: bepaalde handelshuurcontracten.
-
Wanneer de huurder een rechtspersoon is, wordt de eigenaar belast op de werkelijke huurprijs (en niet op het KI), verminderd met een forfait van 40% voor kosten. Dit is fiscaal vaak minder voordelig.
-
Ja, de interesten van een hypothecaire lening voor de aankoop van een huurwoning zijn aftrekbaar van de onroerende inkomsten. Dit vermindert de belastbare basis maar genereert geen fiscaal verlies.
-
Als de verkoop plaatsvindt binnen 5 jaar na de aankoop, wordt de meerwaarde belast aan 16,5% (+opcentiemen). Na 5 jaar is de meerwaarde van een als goede huisvader beheerd goed vrijgesteld.
-
Ze wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met het gewestelijke basistarief en vervolgens verhoogd met de gemeentelijke en provinciale opcentiemen. Het bedrag verschilt sterk van gemeente tot gemeente.
-
Ja, de onroerende inkomsten worden bij de andere inkomsten gevoegd en belast aan het marginale tarief (tot 50%). Daarom betaalt een investeerder met hoge beroepsinkomsten meer belastingen.
-
Ja, een vermindering wordt toegekend voor gezinnen met minstens 2 kinderen ten laste, voor personen met een handicap en voor bescheiden woningen waarvan het KI een bepaald plafond niet overschrijdt.
-
Niet als natuurlijk persoon. Afschrijving is enkel mogelijk als het pand via een vennootschap wordt aangehouden. Als natuurlijk persoon kunnen enkel de leningsinteresten afgetrokken worden van de onroerende inkomsten.
-
Ja, de meerwaarde op grond wordt belast aan 33% bij verkoop binnen 5 jaar, en aan 16,5% tussen 5 en 8 jaar. Na 8 jaar is de meerwaarde vrijgesteld (beheer als goede huisvader).
-
Ja, het deel van de huurprijs dat overeenkomt met het meubilair wordt beschouwd als roerend inkomen en belast aan 30% (roerende voorheffing). In de praktijk verdeelt men vaak 60% onroerend / 40% roerend.
-
Het aanslagbiljet wordt jaarlijks verzonden (doorgaans in het voorjaar). De betaling moet binnen 2 maanden gebeuren. Een betalingsplan kan worden aangevraagd bij moeilijkheden.
-
Nee, de verzekeringspremies van een huurwoning in persoonlijk bezit zijn in België niet fiscaal aftrekbaar. Alleen de leningsinteresten zijn dat wel.
-
De schenkingsrechten op onroerend goed zijn doorgaans lager dan de successierechten. Het is een veelgebruikt instrument voor successieplanning in België, vooral via schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
-
Ja, na belangrijke werken of een bestemmingswijziging. De belastingadministratie of de eigenaar kan een herziening aanvragen. Let op: een grondige renovatie kan een verhoging van het KI tot gevolg hebben.
-
Ja, in bepaalde Gewesten wordt een tijdelijke vrijstelling van de voorheffing toegekend na belangrijke renovatiewerken of voor bescheiden woningen. De voorwaarden verschillen per Gewest.
-
Als de administratie oordeelt dat de aan- en verkoop van onroerend goed een professionele activiteit vormt (herhaaldelijk karakter, speculatief oogmerk), worden de winsten belast als beroepsinkomsten aan het marginale tarief.
-
Gemeubelde toeristische verhuur wordt belast op een onroerend deel (KI) en een roerend deel (roerende inkomsten aan 30%). De Gewesten leggen ook registratie- en vergunningsverplichtingen op.
-
Nee, de kosten voor huurbeher (makelaarscommissie) zijn niet aftrekbaar als natuurlijk persoon. Ze zijn dat wel als het pand via een vennootschap wordt aangehouden.
-
De successierechten hangen af van het Gewest van de woonplaats van de overledene en de verwantschapsgraad. Ze variëren van 3% (rechte lijn, eerste schijf) tot 80% (niet-verwanten, hoogste schijf).
-
Het KI wordt jaarlijks vermenigvuldigd met een indexeringscoëfficiënt vastgelegd bij koninklijk besluit. Dit geïndexeerde KI dient als basis voor de berekening van de belasting op de onroerende inkomsten.
-
Ja, de voorheffing is verschuldigd zelfs als het pand leegstaat. Bovendien heffen bepaalde gemeenten een belasting op leegstaande gebouwen die een aanzienlijk bedrag kan vormen.